房价

请问四川省乐至县.县城的房价是多少钱1平方???????
09-02-14  吸闷琴 发布
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    陆秋宇

    房价是指特定时间段内房产的市场价值。
    [编辑本段]楼盘价格定位原则
      楼盘的价格定位是一个很重要的而很复杂的事情,针对这个问题,开发商往往会研究很长的时间,一般的情况下,开发商会从以下几个方面去考虑。
      一.项目自身价值要素分析
      1、舒适要素
      户型 针对目标客户群“量身定做”,周到细致的考虑使用者对实际功能的需求,并满足心理认同感,户型设计侧重住家的舒适性。
      配套 会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全,游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
      环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境,成为居民获得心理、情感休闲的空间,环境规划以人为本。
      2、便利要素
      出行与停车方便 距交通干道距离合适,有数条公交路线经过项目,有充足的停车位。
      生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
      子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中,教育质量较好。
      3、健康卫生要素
      A、无有害气体、烟尘、噪音污染;
      B、有完善的供水、供电、煤气系统;
      C、日照充足、通风良好。
      4、品牌要素
      开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
      5、物业管理要素
      安全 防火、防盗、交通安全,各项措施周密 。
      服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 。
      文化氛围 特色社区活动,温馨、健康的社区氛围。
      二.周边因素
      根据市场调研分析周边楼盘,既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘,进行价值实现要素的对比分析,再根据地区整个楼盘的走势即供求关系的分析,确定合理的价格。
      三.其他因素
      包括政策、经济等各种其他因素。
      
    国际上公认的房价上的“合理的价格水平”

      国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是,欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房,首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说,前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺,一般人家户均也在220平方米左右,相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”,都是实实在在的“使用面积”,走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。
      2006年初,韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究,并和英美等国进行了比较,显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高,需要将总收入存7.7年才能购买住宅,地方大城市为3.8年,中小城市为2.6年。而在美国和英国,要购买住宅,则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。
      另据日本官方的数据,在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓,送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。按照国际惯例,当一个地方房价收入比超过5的时候,就被认为该城市房屋购买力“极低”;超过6的时候,就会被公认为属于房地产泡沫区;当房价收入比超过7以后,就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
      我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90平方米“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为248148元,每平方米为2757.2元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。而这样的价格,比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平,低了三分之一左右。按照目前中国的消费水平,让居民一生为一套房子打拼是一件困难的事,而政府为拉动内需只会导致房价下降,因为房价太高会直接影响居民对其他用品的消费。如果一个社会80%的人买不起房,就不可能拉动内需,而是应该考虑增加军队和警察了。
      这表明,全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平,至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则,让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是,由于各地情况的不同,大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大,像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”;而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方,下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个,就是每个城市和地区的房价收入比,最多不能超过15倍。目前一线城市房价下降的绝对值高于二、三线城市,这就导致一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市,这就能解释一线城市的家居卖场打折率远高于二、三线城市。
      在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈,从现在的结果看来,政府出台了有利于房地产发展的政策,表明消费者在博弈中取得了胜利,从而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同时,期待的是房价能够下跌,更多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台,因此持币观望是2009年房地产行业的一大主要特征。由于房地产业是家居行业的上游行业,对于房地产产生的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间,这就意味着家居行业会比去年更加冷清,到2010年5月份会触底。

    09-02-27 | 添加评论 | 打赏

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