在国贸坐地铁到通州区富河园小区26号怎么走

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09-08-28  匿名提问 发布
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    出发地离八通线近,楼上的线路就挺好

    如搭不上八通线,就近乘公交车到国贸后改乘地铁10#线到北土城换乘奥运专线到奥体中心就可以了

    如果是十一去,建议自带干粮,买饭就跟不要钱是的,还得排半天队,水就别带了,安检太麻烦

    祝愉快

    09-08-28 | 添加评论 | 打赏

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    huanglinj

    你既然在京多年那么想必对北京房地产市场有所了解吧?这几年房价可是一直上涨哦。
    简单说,现在买了房一两年后上涨,那么你会感觉美滋滋的,资产增加了;如果下跌了,你也是因为为了自己居住,同样不受影响,更何况下跌的可能本身就不大。如果现在你不买,那么一两年后房价下跌,你未必能节省多少钱,何况你还要在此期间租房支付租金;如果一两年后房价上涨了,那么除了支付房租以外你就是实实在在的真金白银的往外多掏钱了。你说哪个比较值。此外,你还要考虑究竟是上涨的可能性大还是下跌的可能性大。
    奉劝一句:买房一定自己拿主意,不要道听途说,并非人人都是专家,而且专家的话也未必可信。
    在南三四环买房是一个不错的选择,现在南城发展很快,而且房价还没有大幅度上涨,想买一套能升值的房产,那么选择正在发展中的区域是不错的选择。
    南城的洋桥和方庄可以考虑。地铁4、5号线周遍以及新修道路正在推动楼市升温。而且这两个地方已经成为成片的大社区。
    我就是从事房地产的,我就在南城买了房子,我很喜欢。而且实践证明我的房产从2003年初购买到现在已经增值15%以上了。

    希望对你有帮助。 大幅度降价的可能性不大,北京市作为首都和特大型城市,各方面发展很快,城市人口还将进一步扩充,住房的需求量还将增大,房市不等于股市,而且这里指的是居民住房。根据北京市最近制定的北京市城市发展规划,北京市未来规划将更加明晰,北京行政中心将向东扩展,住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确,这过程也将很大程度上参考其他发达国家的经验,所以你在买房的问题上应该可以得出结论了。住房一方面要考虑实际需求,另一方面还要考虑投资,目前如果有实力在东四环买或在接近朝阳区的中心的邻近地区购买还是可以优先考虑的。 大幅度降价的可能性不大,北京市作为首都和特大型城市,各方面发展很快,城市人口还将进一步扩充,住房的需求量还将增大,房市不等于股市,而且这里指的是居民住房。根据北京市最近制定的北京市城市发展规划,北京市未来规划将更加明晰,北京行政中心将向东扩展,住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确,这过程也将很大程度上参考其他发达国家的经验,所以你在买房的问题上应该可以得出结论了。住房一方面要考虑实际需求,另一方面还要考虑投资,目前如果有实力在东四环买或在接近朝阳区的中心的邻近地区购买还是可以优先考虑的。 短期内是不会降的,全国的房价都在涨 我觉得房价还会涨的。 房价涨涨跌跌没人说得清楚,如果买房是自己住的,无论如何是应该买的. 不可能大跌,最近一两年不升就不错了~~~
    当然,房价早晚回回落,这年月房地产就是在瞎炒! 跌不了,只会涨!除非国家行政干涉,要么世界动荡,人们大量死亡!!!!!1 不会降的 更不可能是大幅降 有钱就买 千万别托 但是我觉得得找一个有升值潜力得 以后好转手能卖的 户型好的 最好是明厨明卫的 呵呵 我比较看中户型 根据别的国家的经验,在举办奥运会的前两年房价一般会下降,当然也有例外的,作为第一次举办奥运会的中国能幸免马,我想可能性不大.另外.新一轮的利息增长已经开始,过去,很多炒房户以租养带的时代已经过去,所以,很多炒房者会退出市场,这也促成了房价的下跌,还有,近年来很多人无房住,而很多方有无人住,国家即将出台财产税进行调整,这会促成一部分购房者将手中的房子出售,以防止入不敷出,你认为俄? 一年内会跌,跌幅在百分之十左右,不信等着瞧  我建议你买,至于买什么位置就要看你的工作在什么方位。市区交通实在很拥挤,那么选择离地铁近的,小区设施又健全的就可以了! 我看不会
    因为原材料的价格不会下跌 美国人的人均收入是北京的人均收入的20倍,而北京的房价是美国的6倍,随着与世界的接轨房价肯定会象股票一样狂跌.信不信由你. 不会 一年内会跌,跌幅在百分之十左右,不信等着瞧 不会的。我感觉贵了。。。。  说一点我的意见,供你参考,房地产和股市是国家用来调节经济的两个杠杆,从宏观周期理论来分析,股市调整已经4年了,基本已经到位.而房子也是涨了4年,也已经到了高位,如果你现在还是有房子住的话就没有不要现在买房,等到3年以后再说,今后的房价肯定要回落的.只是幅度的问题,至少也要与30%左右.上一次房价回落是在1996年,到2000年是最低谷.你可以回忆一下么.而上一次股市的上涨也是1996年,对吗? 不会 晕,美国什么时候收入是我们的20倍,也就是40倍。 不会 我想它跌价啊!但可能性真的不大! 前一段时间风传人民币要升值,很多的国外炒家的大笔游资自然会盯上中国市场。但是中国的股票证券市场又太不成熟而且做的又不大,所以引不起他们的兴趣。房地产市场对他们来说具有很大的吸引力,这可能会带来中国房地产泡沫。所以感觉上房价不会大幅下跌。小规模的浮动肯定是会有。
    北京的消费在国际上的排名都已经很靠前了,一个关键性的原因就是北京的房价太高。回落的可能性会很大,但大幅下跌?好像没有那么严重 绝对不会,房子掌握在少数人的手中,他们都有大量资本作后盾,即使不卖出去他们也不会贱卖。 我是个老北京人,北京人没有人会选则南边的,过去南城都是穷人住的地,你如果在南边定居了,注定你一辈子发不了财。 应该是分什么地方要是在黄金地段房价是会涨的要是在小县城我想是不会的~ 近期,除非发生台海战争,大陆经济全面回落,否则房价决不会大跌,抛开人为抄做因素,可能出现小幅回落,但整体长势不会变化!!!! 不会大幅度的下跌 ,因为我国正在加快城镇建设的步伐,农村人口将大量拥入城市,这样对住房的需求就会 很大,同时国家对土地的管理也越来越科学,因此房价不会跌的过快,我的观点是:住房的价格依然有上升得空间. 跌价,天哪,快点吧.不过这事只能在我们的祈祷声中出现.不涨就算跌了吧 不会降价止有增 买贡院6号那的房子特别植。 可能性不大,现在住房非常紧张,在加上奥运规划,一两年的可能性很小,最早也要在08年以后吧
    人口越来越多,地却不会增加,所以房子价格不会有多大的下降空间,加上现在国家政策、经济环境的改变,我认为房价还会在涨,而且买房是保值升值,相当于存钱,而租房却是只有出的,没有进的,纯消费,所以,我认为与其租房,不如贷款供房。
    还有我比较喜欢东四环,呵呵,这是个人意见! 房屋近一两年内不太可能大幅度的下跌,但总的趋势会趋于平缓。随着城区的规划,现房会在一定的范围内小幅度的上涨,但不会太高。你买房最好根据自己工作和生活的环境选取一个适中的地段价位。如果是买期房那就要考虑一下了,毕竟钢材价格的上扬对大多数产业都有或多或少的影响,房地产开发也不例外哦!!! 要住就早买!但要避开2008年涨价。
    不要买南边,原因多多。下风下水。
    可以考虑二手房,便宜地理位置好。今后的关键是交通。
    留着钱不用麻烦,尤其是2006外资银行正式开始对中国百姓的业务后。
    租房不如买!等于白白花去那些钱。
    全国的房价可能会跌,但北京作为首都,作为少数几个全球闻名的中国城市,中国达官贵人最为密集的居住地,还有很多有钱人趋之若鹜的想去北京,北京的房价只会涨不会跌 人们买涨不买落的心理、绝大多数房地产商与贪官的勾结、被收买的媒体黑嘴鼓噪、
    民间被误导的接最后一棒的投资行为......造就了房地产业虚假的繁荣
    看看哪一点不与1998年疯狂的股市何其相似乃尔!
    想想日本、南韩、美国、香港......楼市崩盘,腰斩一半或更多!

    房价已远远超过人们购买力所能承受的极限是不争的事实
    房屋的空置率早已超过了房地产业所允许的指标
    房屋出租广告各个报刊日渐增多(注意:我国空置率不包括)
    房地产商自导自演的热卖闹剧屡屡被穿帮、曝光
    被提前享受思潮蒙骗的人们绝大部分已经意识到提前消费其实是自找受罪
    银行加息意在抑制房地产贷款,说明银行坏帐、死帐增加到不得不管的地步
    建设部副部长第一次公开承认房地产业存在严重腐败现象
    各地政府都迫不及待的上马廉租房工程(只是为平息民怨吗?)
    ......种种迹象说明了什么??????

    任何国家的政府、房地产商、相关产业以及相关产业的从业人员
    事前谁也不希望楼市崩盘,因为这个龙头产业将大大地影响到国计民生
    美国怎么样?日本怎么样?尽管他们采取了一系列软着陆的措施
    无奈的是当经济规律在起作用时它是不以人们的主观意志为转移的
    楼市已经冲过了“2000”点大关!
    只要你不是无安身之地,只要你不是弱智
    就不要在这退潮之前玩儿踏浪!!!就不要在这接力赛里接这最后最后一棒!!!

    房价肯定是要跌的!!原因是:1977~~1982年中国新生儿出生率很高,当年出生的现在正直结婚年龄,婚龄人口大幅度增加,大大导致了房价的提升.而过了这个年龄段以后新生儿出生率就逐渐开始降低,金字塔似的家庭结构慢慢形成.所以,房价回落是必然趋势.但是不是一、两年之内.而是三、五年吧(个人观点)!! 房价大跌就会给贪官洗钱提供更大的方便条件,你说他们能不采纳吗? 当然不会!因为地价是不会跌的(土地只有越来越少),其他成本又会降价多少? 我买过房,有点经验。几点经验,意见:租房不如买房;交通等设施很重要;有钱就买三,四环与地铁,高送(?)路边的房,钱少就买房山,通州的房;晚买不如早买。wdq1 12.28.8:05 下面有一篇文章写得有一定道理,供你参考:

              房地产泡沫难破 价格被高估至少二成以上
       2002年以来中国的房地产市场逐步升温,经过2003年的大幅上涨,2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%,商品房平均价格达到2777元/平方米,相比2002年底,在两年不到的时间里,价格上涨超过1/4。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说,这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始,逐渐向全国大部分地区扩散,出现了经济基本面比较好的地区价格上涨,经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面。今年以来,随着每一季度经济统计数字的报出,对房地产泡沫的争论日趋白热化。

      房地产价格泡沫蔓延全局

      现代经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离,这样定义对泡沫的判断就可以简化为两点:一是决定资产的基本价值,二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。

      房地产价格被高估至少二成以上

      无论是作为消费品还是作为投资品,当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看,房地产价格被高估的程度应在20%以上,部分城市高估的程度则更为严重。中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

      房产作为一种商品与其他商品—比如面包和股票相比,有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样作为一种消费品满足人们的消费需求,又可以像股票一样作为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。只有弄清楚房产作为这两种商品属性的价值,才可以确定它的基本价值。

      作为消费品,房产的基本价值可以这样确定:微观经济学告诉我们,完全竞争的市场中,商品的均衡价格等于其生产的边际成本。在现代经济学中并不特意区别价值和价格,可以认为,供需决定的均衡价格就是它的基本价值;作为投资品,房产的基本价值可以由资产定价的基本原理决定,生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前,就是房产的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产作为消费品和投资品的基本价值。

      作为消费品,现在中国的房子应该值多少钱?首先从供给这一方看,近年来中国房地产在卖方市场的情况下,开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房,这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里。卖方要做到利润最大化,可以将价格提高到买方所能接受的最高价格(即“保留价格”)。如果房产的实际价格高出保留价格,那么作为消费品,它的价格可以认为是被高估了。即使是以保留价格成交,价格仍有可能是高估的,因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。

      我们可以估算一个代表性的消费者所能接受的保留价格,假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告,我国城市居民户均资产22.83万元,其中金融资产7.98万元,占34.9%,房产10.94万元,占47.9%,其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底,我国城镇居民人均可支配收入为8472元,户均人口为3.1人,这样每户平均的可支配收入为26263元。

      假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现,作为首付款购买新房,未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题,2003年底,我国城镇居民的“恩格尔系数”为37(即居民37%的收入用于食品支出),那么对于中等收入的家庭来说,收入的30%用于供房可能就是上限了。这样代表性消费者可以用于支付按揭款的收入为7879元,按现行5.31%的按揭利率,加上首付款,其所能支付得起的住房价格为:当采用20年按揭时,为19.4万元;当采用30年按揭时,为21.5万元。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米,按照当前价格总售价为27.8万元。这个价格比代表性消费者采用20年或30年按揭时的保留价格分别要高出43.3%和29.3%。

      如果消费者未来的收入增长,她可以用来支付的按揭款也可以增长,那么她可以购买的住房价格会有所增加。但是这种看法在当前的现实中还很难实现,因为通常银行不会允许递增还款的方式,这样做等于增大了银行的经营风险。

      从上述计算结果可以看出,目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平,相对于消费者的保留价格,房屋价格大约被高估了20-30%。而且这里得出的保留价格是消费者所能承受的最高价格,而不是她感觉能轻松支付的价格。然而不幸的是,现实的房价比这个价格还要高出20-30%。当不考虑住房支付能力增长时,中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4-8.2,考虑增长时,这个数据为8.8-10.9,均远远高于3-6的国际标准。

      作为消费品,目前中国的商品房价格被远远高估,作为投资品,是否就可以解释如此高房价的合理性呢?按照资产定价模型,资产当期的价值等于未来现金流的贴现和,所以资产的基本价值与租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值等因素有关。我国房屋的设计使用年限是50年,而房屋产权年限是70年,因此考虑折旧以后,房屋的残值可以忽略不计。在一段时间里,如果房产的基本价值提高,房产价格持续上涨,那么必定会出现以下情况中的一个或几个:租金增加了;租金增长的速度加快了;投资要求的回报率降低了。

      而国内的现状是:从1998年全国房价出现稳步上扬开始,全国的房屋租赁价格指数保持平稳,2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨,每年的涨幅大约为1%,而同期房屋价格的涨幅每年约为7%,同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。至于投资要求回报率,如果用银行储蓄利率作为度量,则也没有太大的变化。这说明,近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。

      总之,无论是作为消费品还是作为投资品,当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看,房地产价格高估的程度应在20%以上,部分城市高估的程度则更为严重。2002年以来,全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象,因此我们说中国的房地产市场出现了明显的全局性价格泡沫。

      “人多地少”不等于“地价不灭”

      考虑到可居住的因素后,我国东部地区的平均人口密度低于日、韩和印度,也不应该高于德国、英国。而在泡沫经济时期打造了“地价不灭”神话的日本,地价已连续下跌13年,如果中国的土地价格持续上涨,势必造成产业资本的大规模外移。

      鼓吹中国房价未来仍要大涨的人有一个论据,那就是中国人多地少,土地资源紧张,当然可以有更高的地价和房价。这个口号很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了,但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间,拿出计算器随便算一算。

      中国平均人口密度是132人/平方公里,日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。人口最密集的东部沿海地区平均为407人/平方公里。这与上述几个国家相比并没有本质差别:按适宜居住的面积计算,我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度(比如,按适宜居住的面积计算,日本人口密度超过1300人/平方公里)。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后,我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。

      战后的日本由于经济快速发展,重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求,现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜,使日本的地价在1990年以前连年上涨,造就了所谓的“地价不灭”神话。在造就了“地价不灭”神话的同时,也造成了产业资本的大规模外移。

      日本的地价自上世纪90年代初泡沫经济破灭以来已连跌13年。2003年,日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平,那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗?

      世界上根本就不应该有什么“土地神话”,因为当我们进口粮食时,我们进口的不仅仅是粮食,我们进口的实际上是土地,当我们输出资本时,我们同样是在进口土地。土地虽然是死的,但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的,全世界的要素价格一定是趋于一致的,如果中国的土地价格持续上涨,意味着我们失去的是资本流入,是就业,是城市化,是社会稳定,是一系列的事。所以“神话”离我们越远,我们的经济就越安全。

      目前有人正在中国制造一个与当年日本相同的“土地神话”。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话,捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者,等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。

      真实需求支撑是“真实的谎言”

      有人愿意买并不意味着价格正常,所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话,在投资品市场上,也是一个完全相反的关系:越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫,越是需求清淡的时候,越有可能是价格被低估的时候。

      当前还有一个很迷惑人的看法,那就是目前的房屋价格是有真实需求支撑的,购买者是拿着真金白银来买房的,而且购买踊跃,市场一片红火,房屋的空置率也在持续下降,所以当前的价格是健康的,没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理,但它确是一句“真实的谎言”。因为价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。

      以股市举例来说:上证指数在2200点是个高点,1200点是个低点,我们通常看到的景象是,股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛,股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话,那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫。现实是这样的吗?说到空置率,可以用发新股做比方,空置率降得越快意味着房子越好卖,代表着新股越容易发出去,显然2200点时比1200点时新股更容易发,那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢?

      其实需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫,住房空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。这个在股市里谁都明白的道理,在房地产市场上,竟成为一些专家判别有无泡沫的主要依据。

      多方博弈,房地产价格难大幅下跌

      房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制,地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。其中,地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者,而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类,由于利益不一致,购买者通常不能一致行动,因而很难形成市场上的谈判力量。在地方政府强有力的政策信号指引下,开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象,否则很难运作。商业银行由于委托代理关系的存在,在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下,最好的办法就是跟风,继续向房地产市场投入。惟有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定,有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨,但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌,因为这样会立刻引起金融系统的不稳定,这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在一起,互相博弈,使房地产价格即使高估了但在短期内也几乎不可能大幅度下跌。

      地方政府图政绩,坚定支撑高房价

      作为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府,手中有三大法宝可以调控房价:土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝,地方政府支持了坚挺的房价,制造了房地产只涨不跌的价格预期,使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲,楼市陷入了“非理性繁荣”。

      地方政府的第一大法宝是土地垄断,通过这一法宝,地方政府可以很轻易地抬高土地的出让价格,进而抬高房价,而在这些高价土地上兴建的房屋价格成为全地区所有房屋交易的参考价格。也就是说,政府通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。高涨的房价使得房地产市场出现巨额利润空间,吸引了开发商进一步投资,也激励了购买者投资的愿望和信心。较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买卖,可以诱使开发商主动投入改造,而不需要政府再投入更多资源,这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变,同时开发商的大力投资也提高了本地的GDP,政府也实现了做出政绩的目标。

      高企的垄断土地价格使住房成本快速上升,地方政府不断地以开发商“自愿”高价购地为由证明自己行为的合理性,但“自愿”不等于“合理”,就像北京的神州行用户总是“自愿”打0.6元每分钟的电话一样。

      地方政府的第二大法宝是政策指引,地方政府灵活的运用这一法宝来调节房地产价格,例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。这些政策可以有效地改变房产交易的价格,有利于政府调控市场,避免房价过快上涨引起社会不满,进而影响房价长期稳定的上升。例如,大规模经济适用房的建设常常出现在远期规划中,给低收入者一些期望,但在现实中却总是有控制的供应,“千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面”。

      地方政府的第三大法宝是舆论导向,不断强调和发布有利于楼市的消息。从行为金融的理论来看,房产的价格并不仅仅与房租和利率有关,而且与潜在购买者主观上“认为”的价值有很大关系。例如上海总是有人不断地强调国际大都市的未来前景,指出其房价距纽约、东京还有很大距离,潜移默化中改变购买者的价值标准。但却从没有听见政府发出过房价已经超出普通市民的购买力,普通市民购房困难,长期发展下去将影响社会稳定的声音。

      客观上说,这三大法宝既可以拉高房价,也可以打压房价,但为什么地方政府不约而同地用这些法宝来拉高房价而不是相反呢?这其中最重要的因素在于实施分税制后各地区财政普遍趋紧,拉高房价不但拉动地方GDP高速增长,而且通过进一步拉升一级市场土地转让价格,提高了地方政府的财政收入。除此以外,开发商、银行和投资者都不希望房地产价格下跌,这些集团的利益也是地方政府需要仔细考虑的。

      从本质上来说,转让土地的高额收入是一种隐性的税收,购买者通过支付高房价间接地缴纳了税收。表面上看纳税人即购房者多是富裕阶层,但由于购房款的很大一部分来自于银行信贷,在通货膨胀率高于名义利率的负利率情况下借款人受益而存款人受损,因此税收虽然有一部分是由购买者缴纳的,但也有部分是由广大未购房的储户所承担。由于高企的通货膨胀率和房地产开发也有一定的关系,地方政府的土地转让收入实际上来自于全体居民,无论其是否购房。

      购买者谈判力量弱,跟风需求影响大

      地方政府的引导政策使“买涨不买跌”的跟风者纷纷抓紧时间购房以避免因“不买”所带来的“亏损”,原来稳定的需求因这一部分冲击急剧上升。楼市上的购买者无法形成行动协调一致的团体,缺乏谈判力量,被迫接受高房价。

      购买者大致可以分为三类人:一是以居住为目的的消费者;二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者;三是视房价变动而决定是否释放其消费或投资需求的跟风者。消费者的需求和人口增长率以及城市化速度相关,是一个相对稳定的增量;而投资者的需求与其长期对某一个市场的偏好有关,只要其他可供投资的市场也稳定,那么偏好投资于地产的投资群体通常也保持相对稳定。无论是消费者还是投资者,都希望在其购买前价格下跌,购买后价格上升,因此房地产价格上升应该对这两类需求都有抑制作用,在这种情况下,价格上升以后总需求的急剧上升最有可能来自于另一个群体的需求冲击,这个群体就是看到房价持续上涨而决定提前释放消费或投资需求的跟风者。

      在地方政府通过“三大法宝”迅速抬高了房地产价格,眼看着投资回报越来越高的情况下,一些原来对投资地产有顾虑的跟风者逐渐从观望转向到不但利用自有资金,而且还借助银行贷款投资;而一些购房原本不是那么迫切的需求者,在节节上涨的房价面前不但丢掉了观望以待下跌的幻想,还产生了“不买就是亏”的预期,抓紧时间购房以避免价格进一步上涨。尽管投资型和消费型跟风者很难与投资者和消费者区别开,但正是他们这种“买涨不买跌” 的“羊群行为”使得短期内需求旺盛,一步步推高房价,真正的消费者被迫高价购房以满足生活需要。总而言之,追涨的跟风冲击使得正常的供应难以满足需求,商品价格上涨,而上涨的价格反过来又印证了市场的传言,一个循环下来就形成了“自我实现的预言”。值得注意的是,在房地产这个半市场化的市场里,地方政府不但可以通过舆论导向“吹风”,而且可以通过控制土地供应保证“风源”持续强劲。

      存在“追涨”的跟风者最大的弊端就是购买者无法形成行动协调一致的团体,使得买方缺乏与卖方讨价还价的能力。

      当然,如果有一个比地方政府更强、更有力的博弈者能够改变跟风者的预期,那么跟风者就会选择持币待购,这会反过来影响投资者的信心,形成房地产价格下跌的趋势,消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。在这个问题上惟一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行,但出于对金融系统稳定性的考虑,央行不会希望房价暴跌,现有房价水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。

      开发商共谋“拉高出货”

      与家电等市场相比,房地产开发商达成了罕见的“共谋”,宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出,使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。但开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下。

      要知道价格可以由生产者说了算,购买量可不是由生产者说了算的,为什么惟独房地产开发商如此步调一致地不断涨价,宁可雇人排号,“自产自销”也要维持高价?

      没有价格战的原因主要有两点,一是前面所述的购买者中有一批投资者和“追涨杀跌”的跟风者,投资者强调“保值增值”,而跟风者非高价不买。无论哪一个开发商,必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面,一个价格节节上涨的趋势,否则就很难说服投资者房产有增值的空间,很难对跟风者造成“不买就等于亏损”的预期。

      第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率,这个特点决定每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款,而个人住房贷款是以房产本身为抵押的,因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销,否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期,很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款,这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来,商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力,不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。与此相反,只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势,投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入,也只有这样才能给银行 “再等一等”的期望,避免银行执行抵押。说得形象一点,这是一种有效的“拉高出货”的方式。

      从以上两点来看,开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出,开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下,而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。从这个角度来说,开发商实质上只是地方政府的代理人,一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程,开发商所得的利润可以被看成代理费。

      商业银行控制泡沫动力少

      如果对房地产采取保守的态度,则意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力,对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业,无论房地产价格是否虚高,只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号,商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。

      无论购买者如何的“不成熟”,相信房价只涨不跌;无论开发商如何大胆,敢于不计成本地借贷;如果没有商业银行的信贷支撑,房地产价格似乎很难达到现在的高度。通过银行,购买者获得了“财务杠杆”:首付20-30%即可获得资产的全部收益;开发商也可凭借35%(原为20%)的自有资本即可完成整个项目。为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款?是因为银行认为没有泡沫,还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂?虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法,但可以肯定,对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业,无论房地产价格是否虚高,只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号,商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。

      对于银行管理者来说,如果房地产价格没有泡沫,那么提供贷款当然是正常的;如果虚高了,在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情况下,所有银行管理者都会发现:既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓,那么我最好还是选择跟进。否则如果对房地产采取保守的态度,不但意味着在整个信贷投放10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力,而且意味着对所有贷款最重要的抵押物—房屋和土地采取保守的态度,这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩,自己不但在当期很难向上下级交代,而且未来也可能被证明是错误的;相反如果选择追随大流,泡沫没有破灭当然最好,即使破灭了最多自己也只承担有限的责任,更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。

      综合以上分析,可以认为目前的房价可能是市场博弈各方达成妥协的一个结果,即使有20-30%的泡沫也不太可能出现太大下跌。央行出于稳定社会、保证经济持续发展的考虑,有很强的动力控制房地产价格进一步上涨,但其自身也不愿意看到房地产价格急剧下跌造成对金融系统即期稳定的威胁。而地方政府为了维系其财政收入的来源,会继续垄断土地市场,运用政策,引导舆论,保持房地产市场价格稳定。在不能解决地方政府财政来源的情况下,中央政府也不太可能强压地方政府平价供给大量土地,平抑房地产市场价格。此外投资者和开发商害怕破产,商业银行担心出现不良贷款,也都不希望房地产价格下跌。可以说,目前价位使各方的利益都得到了考虑,社会比较稳定也没有受到太大威胁。如果房地产价格没有进一步的过激表现,在目前水平保持大致稳定,等待经济发展水平的提升来消化高估的房价,对各方来讲,都是个麻烦最小的选择。

      作者方健为北京大学中国经济研究中心经济学博士;李可为北京大学中国经济研究中心金融学硕士,现供职于建设银行浙江省分行。本文仅代表个人观点。<br/><br/><font color=#0556A3>参考文献:</font>《新财富》杂志 基本稳定<br/><br/><font color=#0556A3>参考文献:</font>无 不可能跌。
    随着北京经济的发展,
    特别是土地的日益减少,
    加上人口增长,
    所需购房人群的增加,
    等等因素。
    早买房比晚买更划算! 在2005年6月1日,北京市房价均价将会上提10%,到了10月15日,记住这是个很关键的日子,那天将公布最新房价限制政策,房价从此将会保持这一水平很长时间。 我认为2008年前会稳步小幅增长(除非国家有新政策),然后将进入相对稳定期,连小幅下跌也难。 我不是北京的,但我在房地产行业工作了快十年了。据我看来,大幅度的降价几乎是不可能的。所以,该买的时候就买吧,主要是要先适合自己的。毕竟买房后觉得不适合能再换一套的人不多,一辈子也就这么一套了。有时虽然暂时看来一次性投资会更多点,但从长远看,会省不少事的。交通啦、孩子入学啦、配套设施啦等等,自己多考虑考虑吧。不能就为了省钱而亏待自己吧。 近期,房地产媒介几乎都把房价和泡沫当成了讨论的话题,笔者作为一个长期关注北京房地产市场的人,也难免被带进来关心一下,经过观察发现了一些有趣的现象。   
      现象一,
    反对泡沫的人并不太愿意用数字说明北京的平均房价没有上涨或上涨很小,而是在宣传房价虽不断上涨但还没形成泡沫,要表达的意思是房价正在不断上涨而且还要继续上涨。

      现象二,说房价有泡沫的人的言论经媒体转述,传递给人们的信息是,房价涨得太快了,房价还会涨得更快。   

      现象三,一些媒体对北京统计局关于北京房地产市场的数据着墨不多,对全国房价的上涨更感兴趣,对此不注意的北京人都以为北京的房价上涨了百分之十几。

      现象四,房价没怎么上涨的北京房地产商比房价大幅上涨地区的房地产商更关心房价泡沫说。  

      北京的平均房价真的上涨了吗?数字最说明问题:北京市统计局发布的数据显示,今年前10月,北京市商品住宅平均价格为4635元/平方米,比上年同期提高76元/平方米。换句话说,今年前10月北京市商品住宅平均价格比上年同期提高1.6%,上涨的百分比低于银行一年定期存款利息,而且这个上涨是在“京城房价连续六年走低(北京统计局语)”,原材料价格上涨5.5%,物价指数上涨4.5%,房屋质量不断提高的情况下发生的。

      我认为,作为房地产的消费者也好,投资人也好,完全没有必要被一边说房价同比增长了30%多、房价还有三成下降空间,一边又说房价没有泡沫的说法搞得一头雾水,实实在在看看自己已买的楼盘或要买的楼盘最实际,北京确实有房价上涨的楼盘,比如当年的现代城,房地产商敢在交楼时提出“无理由退房”就是最好的证明。最终房子是否真的升值和股票交易一样,是要在再交易中实现的。当然,也有房价下降的地区,例如北京早期著名的商品房小区方庄1995年的内销商品房销售价在每平方米7000元左右,目前只能卖4500至5000元。

      值得注意的是,目前在房价不断上涨而且还会继续上涨的大合唱中,正在不断加进“著名经济学家”的声音,比如什么“保守地说,今后10年,中国的大城市,无论是上海、北京还是南京,房价要涨3倍;大胆地说,10年房价要涨5倍以上”等等。笔者实在不明白这些惊人之语,是否是建立在今后10年国民经济增长多少倍、人民收入增长多少倍、物价上涨多少倍的结论之上的。笔者虽在北京也有房产,听到这种言论却一点也兴奋不起来,因为笔者相信“每年将有2500万平方米的商品房供给,而最近几年每年的需求却不足2000万平方米(北京统计局语)”的情况下要想解套还早着呢!确实,不断的城市化为我国房地产业提供了广阔的发展空间,但更明白,中国的城市化并不是农民都搬进城里住,而是部分农村要逐渐变成城市,房地产业广阔的发展空间是可供盖商品房的土地越来越多,在购房者的队伍中,“穷人”所占的比例将越来越大,“富人”所占的比例将越来越小。

      写此文的目的是希望我们的权威人士们在知道“房价涨了很多可能是种错觉”时,不要继续加深人们的错觉,希望所有关注北京商品住宅价格的人都不要再自欺欺人,误人误己。

      最后要申明的是,购房人一定要注意具体楼盘具体分析,本文仅是要说明北京住宅整体房价的真实情况,而并非要否定具体楼盘已涨价或可能会涨价的事实。   

      参考:近年北京商品房平均价格   

      1997年 5478元/平方米   

      1998年 4769元/平方米   

      1999年 4787元/平方米   

      2000年 4771元/平方米   

      2001年 4716元/平方米   

      2002年 4467元/平方米   

      2003年 4456元/平方米
                三大理由让北京房价不会猛涨



    昨天是房地产业界所称的“8·31期限”,按照国土资源部发布的71号令,8月31日以后,国内土地市场不得再采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。这意味着:仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的大门彻底关上了,取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。可以说,“8·31”是中国地产业的里程碑。那么,在“后8·31”时代,北京地产将走向何方呢?

       答案1    近年不会大涨

       理由:目前土地供应量相当充足

       昨天,北京市国土资源局还是相当繁忙。一个个过关项目在紧张地办理手续,签订土地出让合同。对于这些项目,虽然原则上要求8月31日办完手续,但是如有特殊情况无法及时办理的,可以适当延长几天。据悉,对于未过关的项目,处理办法也正在研究当中,很快将有政策出台。下周国土局将召开新闻发布会,发布此次土地清查的具体情况。

       8月4日,《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》已由市国土局、发改委、规划委和监察局等几部门联合下发。8月16日、19日和26日,国土资源局分别公布了三批可以继续协议出让的项目名单。其中第一批182个、第二批68个、第三批38个,总共288个项目涉险过关。三批过关项目的建筑面积总量大致在1.3亿平方米,其中四环外项目0.28亿平方米,四环内项目1.027亿平方米,过关比例已高达64%。

       据介绍,近年来,北京市每年的商品房销售量大致在2000万平方米左右,因此,目前过关项目已经够北京卖5年的。此外,北京在今年8月31日之前,有条件办理划拨用地手续的土地有1亿多建筑平方米,这些土地由于受最长两年储备期的政策限制,最近一两年将被集中开发。根据以上数据推断,“大限”之后,近几年北京土地供应量应该不会有太大的变化。

      答案2    新盘均价不会大涨

       理由:热点向城乡接合区域转移


       从目前北京城市建设的发展趋势来看,今后楼市的热点区域应在城乡接合区域。

       据统计,目前北京四环以外40万平方米以上的大盘数量达到了全市总量的近50%,而五环以外较为集中的区域则是东部,比例达到了五环以外项目总量的30%。


       尽管市区土地供应量已接近饱和,开发项目有限,但在三环不多的项目当中,目前正在开发的广渠门、百子湾以及华威桥等区域仍有少量土地可供开发。由此,该区域楼盘将是今年市区楼市内的最后晚宴。


       东部楼市的重要性使得人们对该区域今后的发展尤为关注,由于东三环沿线可供住宅开发土地出现了“断粮”的局面,其中CBD以北基本开发殆尽,CBD以南除了位于双井的富力城外,只剩下华威桥板块近百万平米的山水文园三期和刚刚开盘的美景东方二期等项目。鉴于该区域土地开发已进入尾期,山水文园和美景东方成了东南三环楼市中极为稀缺的产品。

       从楼市热点区域的转移情况看,全市新盘均价上涨可能性不大。


      答案3    长期来看必然上涨

       理由:土地供应不足的矛盾客观存在


       这实际上是大家最为关心的一个问题。市国土资源局有关人士认为,下半年北京楼市的新盘供应不会激增,房价是涨是跌,很大程度还得看买房人会不会出现“购房恐慌”。


       目前一些实力较强的房地产商普遍认为,尽管政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出泡沫,把房价降下来,然而京城楼市价格将会上涨,而且应该还有2000余元的上涨空间。预计到2007年,京城楼市价格将会达到最高点。


       中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授却不这么认为。他说,市场经济条件下,并不是拍卖或原来协议方式决定价格,价格是由供求决定的,如果价格高需求相对就少,少的话地产商如果想尽快卖出去房子,价格就要降下来。当然,如果供不应求房子就会涨价,在目前市场处在相对平衡的条件下,大限之后,短期内房价将保持平稳。不过,从长期来看,房价肯定要涨,随着中国经济发展和北京市民收入提高,随着土地供应量越来越少,随着北京市区不可能盲目扩大,土地供应不足这一矛盾将日益凸显,房子涨价是自然而然的事情,这是符合房地产业本身的发展规律的。 (赵丽萍)


       ■链接

       地产开发商说房价


       ★任志强(华远集团董事长,北京地产界领军人物,在业内以敢于直言著称):

       到明年房价暴涨的过程可能会更加明显。这是因为,“8·31”之后协议出让的土地会大量减少,几乎是零了。政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场,所以土地的供应减少,价格在提高,房价一定是在上涨。

       任志强认为,公开竞买土地会使土地价格水涨船高,从而带动房价的上涨。从今年上半年国土资源部公布的土地收入价格的情况看,今年大概协议出让了70万亩土地,土地价格是下降了,但是招标、拍卖、挂牌方式出让了大概28%的土地,大概是29万多亩。这29万多亩的平均价格,是协议出让土地价格的三到六倍。

       ★张宝全(今典集团董事长,因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低,被业内称为另类):

       中国房地产目前还是处于一个买方市场,不是卖方市场。只有在卖方市场的时候,价格才有可能会按着供应者的意图得到一些较大变化。在买方市场上,土地的供应量并不是决定价格的最终因素,反倒是供求关系会更直接影响价格。

       张宝全认为,今年北京房地产市场销售商品房的土地是一两年前拿到的。“8·31”大限后,招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来,所以房价不会立竿见影地上涨。大家之所以觉得“8·31”以后房价会涨,是简单地认同一种逻辑判断:觉得如果招标、拍卖、挂牌,就使土地的供应发生紧张,一定会提高土地的价格,这些所有增加的成本,都会自然转到房价里面去。据《经济半小时》


    如果是自己住的
    那就看中就买呗
    中意就行
    管他涨跌呢

    照你那么计较,十年以后肯定房价有大变化,那十年以后的人如果相比较现在买房亏了,难道就不买房了????? 进来学习! 我认为房产市场很难判断,我记得有人对我说过:“当股票开始一路飚红的时候,房产就会有跌的可能”,房产与股票其中是有互相影响的因素存在的。 yes 跌只是人们的一种猜测,不过个人认为,全国的房价不涨就不错了,总的来说好房不愁卖哦。 我住厦门,与北京不一样,但这几年厦门的房价也是水涨船高,让人无所适从,但价格肯定是比北京便宜,虽然这样,因为要买房结婚,没办法就买了一套二手房,我和我男朋友的一个月的工资加起来都买不到1平米但还是买了,因为家里有帮出首期。按揭我们自己付。我不知道你买房是做什么用途,急不急用,但买房只要在经济基础充许的的情况下,还是可以考虑的。谁也不知道明天会发生什么事,更别说两年后了。虽然说房价涨一定的高度就会降,但幅度有多大呢?谁知道,并且这段期间要涨到什么样的高度又有谁知道?厦门这个月每平米又涨了84元(二手房)你要结合北京目前的居住情况来考虑。买也要买有升值潜力地段的。这是我个人的一点小小的意见,希望对你有帮助。 我是今年刚买的房子
    在通州乔庄——幸福艺居
    价钱2780元
    比四环五环的便宜很多
    交通也蛮方便的
    938路45分钟到国贸
    购物也还可以
    就近刚开了一个大超市--易初莲花

    整体房价还是有上涨的空间
    还是买早不买晚 大幅度降价的可能性较大,作为首都和特大型城市,方方面面的综合考虑,城市人口还将进一步扩充,住房的需求量还将增大,根据北京市最近制定的北京市城市发展规划,北京市未来规划将更加明晰,北京行政中心将向东扩展,住宅区、金融商业区等区域职能划分将更将明确,这过程也将很大程度上参考其他发达国家的经验,所以你在买房的问题上应该可以得出结论了。住房一方面要考虑实际需求,另一方面还要考虑投资,卖方要及早考虑地段好增值潜力大的地段,作为住房和投资考量都不错,将来降价的住房也都是偏远的地段,或者新型的规划中的城市。 其实如果打算定居北京,什么时候有条件买房子都是合适的。因为是自住,建议主要考虑交通、配套。

    我个人认为首先要离上班地点要近,最好上下班乘坐公用交通单程时间在1个小时以内。如果上班地点不确定,就看自己希望以后在什么区域上班。比如你打算在中关村工作,买南三环的房子显然不合适。就算你自己买车,也不划算,且不说堵车了,就算通畅(不过可能吗?),油费也需要考虑。

    其次是配套,因为你毕竟是住在这里生活的,超市、医院、学校等因素也要考虑。

    还有就是户型、价格,如果过渡用,一居室、单价高点可以考虑。如果想一步到位,最好选择大点的,价格只要考虑自己可以承受就可以了。

    这是本人在北京买房的经验。去年刚在西直门地区买了两居室,现在感觉自己的选择是明智的。 我在北京通州买的房子,东六环边上.3500多的价格,120多米.贷39万,15年还清,每月还3100元. 占我们夫妇月收入的30%.(这是我们的底线,不能再多了). 坐公交车到大北窑1个小时,可以忍受.

    1) 如果你想在东四五环或南三环买的话,均价5000多元可以买到一般档次的房子.就是房价再跌,也不会跌倒5000元以下. 我个人认为北京的房价比较合理,不信你看看上海, 同样的地段要贵一倍.

    2) 一套50万的房子是一般是年轻夫妇年薪的5-10倍,通过贷款方式偿还,还是可以接受的.

    3) 早买房子早享受, 不要瞻前顾后.


    北京不大可能大幅度降价。当然,也不大可能大幅度涨价。比较合理的推测是提价速度放缓。

    另外,请你考虑一个重要的问题,你卖房是为了什么。
    为了住还是投资。如果是住,那么根本不必考虑房价的升降,因为房子对于你是必须的生活资料,你不依靠它进行收益。
    另外如果你有能力,建议你尽量一次性付全款,或者商量分期付款。贷款买房是非常非常不划算的。

    在南四环买房比较好,价格便宜交通方便。另外,如果你爱人是北京人,那么可以考虑购买南三环附近的经济适用房。 我也正要买和你交流一下:不可能降,不是首都的地方问问价格,就看你这么尴尬就知道兄弟你不特富裕,你所购买的盘只会涨不会降,早买早住,房子一直在升值,只有高档别墅一类的有降的可能性,我曾经一犹豫失去一个机会,想再找个合适的很难啦,买房子就是看好别犹豫,你还没开始挑,光比较估计够你用半年时光,太浪费你的精力,哥们的心得 我估计房价会涨的,要稳重去做每一步。

    09-10-01 | 添加评论 | 打赏

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