论住宅商用法律制度

论住宅商用法律制度
09-12-29  匿名提问 发布
3个回答
时间
投票
  • 0

    过家家富

    兼评《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条

    关键词: 住宅商用/居住利益/利害关系业主/同意/审批登记

    内容提要: 住宅商用现象与我国经济发展的状况具有密切联系,在维护广大业主居住利益的前提下,应当赋予部分业主利用住宅从事经营性活动的自由。准确界定和判断利害关系业主的范围,并通过合理方式征得利害关系业主的同意是减少和预防争议的有效手段。对住宅商用审批的核心内容在于是否征得利害关系业主的同意,而不在于城市规划和土地管理,后者备案即可。如果住宅商用未经利害关系业主全部或部分同意,利害关系业主可通过物权请求权、损害赔偿请求权获得救济。

    一、问题的提出
    住宅商用,指在建筑物区分所有权中,业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中,业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体,[1]本质上仍属于所有权,权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅,也可用于经营性活动。[2]然而,部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。住宅能否商用因此在实践中也引发了不少纷争,甚至对簿公堂。[3]《物权法》首次从民事基本法的高度对此作了规定,该法第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”为了配合《物权法》的实施,最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)。该司法解释有两个条文涉及住宅商用问题,《建筑物区分所有权司法解释》第10条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。” 《建筑物区分所有权司法解释》第11条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”与《物权法》第77条相比,这两条规定更为具体,具有更强的可操作性,尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式,明文规定了“有利害关系的业主”的物权请求权和损害赔偿请求权。但是,前述规定仍然存在一些问题,有待从解释论的视角作进一步探讨。例如,“利害关系业主”如何认定,采用主观判断方式抑或客观判断标准?是否不用考虑各种商用活动的具体情况,将所有“本栋建筑物内的其他业主”都应当认定为“有利害关系的业主”?业主从事的经营性活动是否有范围限制?住宅商用中的当事人有哪些,通过何种途径征得利害关系业主的同意?何为“同意”?住宅房屋改为经营性房屋后的法律效果如何?凡此等等。本文拟结合住宅商用法律制度中的利益衡量,从解释论的视角对《物权法》中住宅商用法律制度进行解读,并对《建筑物区分所有权司法解释》相关条文作评述。
      二、我国住宅商用的历史考察和利益权衡
    (一)我国住宅商用现象的历史考察
    我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初,经济尚不够发达,不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出,利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成,其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时,建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来,这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外,改革开放以来,国家鼓励和促进各类企业,尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言,只要设立申请人能够提供明确的工作场所,而一般不问其系住宅或商用楼,就符合各类企业法律的“工作地点”要求,企业便能获批设立。此后,“政府就允许营业,至于营业所使用的房屋的性质、用途,一概不予考虑。”[4]为了降低经营成本,除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外,一些通常设立在商用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。

    不可否认,利用住宅从事经营性活动具有诸多优点,概括如下:[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企业的设立和经营成本、[6]有利于增加就业机会、有利于适宜IT科技等新兴行业对办公环境的需要、有利于城市的多样化建设,并为其他业主带来生活便利等等。[7]随着城市住宅人口的集中发展,居民的需求也逐渐集中,刺激了相应经营性活动的开展。而市场商品和服务的提供,也反过来为业主提供了便利,丰富了城市的市场结构。目前,住宅商用逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。[8]仅在 2006年前三个月内,北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。[9]

    然而,随着经济进一步发展,人们生活水平不断提高,广大业主要求的“不再是简单的‘有房可居’,而越来越注重良好的居住环境,有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。[10]在此的背景下,住宅商用的弊端也不断凸现,概括起来,大致有如下几类,[11]一是造成环境污染,包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染(如招贴广告);二是带来安全隐患,可能增加非业主进出小区的数量和频率,给小区带来人身、财产和消防安全隐患;三是致使配套资源紧张,经营性活动的参与者可能占用小区配套资源,引起停车位挤占、电梯拥挤等问题;四是加速建筑物的消耗,[12]如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题,甚至影响到建筑物的安全;五是违背土地用途管理制度,甚至变相减少了国家土地出让费用;六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响,住宅商用现象的合理性颇受争议,尤其是遭到利害关系业主的强烈反对,甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中,“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。[13]
    (二)住宅商用的利益权衡
    在住宅商用现象中,各种利益纵横交错,归根结底是广大业主的居住利益与部分业主的经济利益之间的博弈。一方面是维护广大业主对居住利益的需要,另一方面是部分业主对住宅商用的经济利益诉求。问题在于,二者之间是一种什么逻辑关系,我们应当如何看待这种矛盾并作出何种选择?笔者认为,在意思自治的法制背景下,二者不是“非此即彼”的截然对立关系,我们可以根据一定的制度设计在二者之间寻求一个平衡。笔者试对此提出如下思路:

    第一,允许住宅商用具有合理性。一方面,促进物的利用,发挥物的价值是现代物权法的基本理念。我国《物权法》的精神之一就在于“鼓励亿万人民爱护财产、创造财富,促进社会财富的迅速增长”。[14]住宅商用制度同时有利于住宅房屋和所占用土地财产价值的发挥,不宜被简单禁止。另一方面,我国当前的经济发展状况也决定应当允许住宅商用。住宅商用的发展历史表明,它是我国市场经济发展过程中特定的现象,是市场调节的必然产物。其主要受三重因素的刺激和引导:一是市场经济条件下伴随着城市人口膨胀而产生的新兴市场需求;二是住宅所体现的低廉的经营成本;三是我国鼓励和促进发展中小企业的发展战略。前两项因素主要是客观的市场现象,具有较强的稳定性。第三项因素将在我国今后相当长一段时间内长期存在。[15]这三重因素和住宅商用的其他优点都决定了,住宅商用是我国未来经济发展过程中长期存在的一个现象。在比较法上,也有国家对住宅商用采取了这种态度。例如,在美国,只要住宅商用没有改变整个区分所有建筑物的住宅特性,也没有影响到其他业主的居住安全,其应当被允许。[16]

    第二,住宅商用并非绝对自由,其应当受到一定的限制。一方面,对于具有物理上紧密联系的财产权人来说,利用自己财产应当遵从一定的限度,这种限度具体表现为 “按照通常方式利用财产”。权利人超出通常的利用方式,应以不对相邻权利人造成妨害为限。这也是大陆法系和英美法系普遍遵循的原则。[17]建筑物区分所有权人也应当按照通常的方式利用其财产,住宅也就是用于居住,如果用于从事经营性活动,则以不损害其他业主的居住利益为限。另一方面,各个业主对专有部分的所有权不同于普通所有权,其在作为一项私权利的同时,还具有较强的团体性。纵览法国、德国、日本等国家的建筑物区分所有权法,强调建筑物区分所有人之间的团体性已成为现代物权法的发展趋势。[18]区分所有的住宅性建筑物在物理构造上具有较强的特殊性,各区分所有人之间的物理距离小,相互之间受影响的可能性大。各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一样,紧密地堆砌在同一建筑物上,因此各区分所有人对整栋区分所有建筑物具有共同利益关系。[19]正是这种团体性和共同利益,使对住宅的使用权利予以限制获得了正当性依据。[20]业主行使该权利以不影响小区共同利益或者部分其它业主的利益为限。而住宅商用很可能损害共同利益和其他部分业主的利益。有鉴于此,在比较法上,不少国家法律对住宅商用采取了严格限制或者禁止态度。法国《住宅分层所有权法》(1965 年)第8条规定,业主要遵守管理规约中关于建筑用途的规定,如果管理规约明确规定,某建筑是一个高档住宅,则业主不能在其住宅内从事经营性活动,但是,原则上自由职业者除外(例如律师、公证人),除非自由职业者的工作同样也会给其他业主带来不便。[21]日本国土交通部在近几年制定的《单栋型住宅标准管理规约》第12条和《团地型住宅标准管理规约》第12条中都规定专有部分只能作为住宅使用,不能用作其他用途。在美国,住宅商用也曾被严格禁止,只有在位于工业园区或者商业区内的情况下,业主才能通过一定程序将住宅用于从事经营性活动。[22]

    第三,对住宅商用的限制应当以其他业主正常居住利益的维护为归依。“住宅”,顾名思义,是指专门用于居住的房屋,[23]其核心功能在于满足自然人的居住需要。与工作和生产场所等非住宅性物理空间相比,住宅通常需要符合如下要求:一是空间的独立性,即要保持私人的生活、起居等行为处于一定的私密状态。二是环境的安宁性。这是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如,楼层内的电梯良好运行、小区公用运动设施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。业主在购买住宅用房屋时,对未来生活居住有一定的预期,并且这些预期是业主共同体所享有和维护的利益,毫无疑问是需要首先考虑和保护的。因此,允许住宅商用应当以广大业主预期利益的维护为前提,即便专有权人行使的是专有部分所有权权能范围内的内容,若违反了共同利益或者其它部分业主的利益,也不能被允许。[24]

    第四,居住利益的克减应当经过权利人的同意。私权神圣,非因公共利益或者经权利人同意,任何个人或者组织不能要求克减他人权利。既然居住利益优先于住宅商用体现的经济利益,那么,拟住宅商用的业主只有征得相关业主的同意,其对其他业主居住利益的克减才能获得正当性。当然,这种同意通常需要相关当事人之间作出一定的利益安排,例如损害的补偿、费用的分担等等。
    (三)我国物权立法的选择
    《物权法》第77条一方面要求业主“不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房”,对改变住宅用途进行了限制。《建筑物区分所有权司法解释》第10条进一步确认了“有利害关系的业主”的救济手段,对于保护业主的居住利益具有积极意义。另一方面,《物权法》又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会,满足了部分业主的利益需求,即在不违反法律、法规和管理规约的前提下,只要征得利害关系业主同意,就可以改住宅为商用。此外,《建筑物区分所有权司法解释》第11条还对利害关系业主的范围作了限定,增强了准确判断利害关系人的可操作性,减轻了拟从事经营性活动业主的负担。总之,笔者认为,我国《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》在对住宅商用的基本立场上反映了我国的国情,整体上是值得肯定的。
      三、住宅商用的实现及其弊端的克服
    住宅商用实践性极强,涉及到复杂的参与主体、利害关系和操作程序。法谚有云:预防重于救济。[25]如果相关当事人能够对各种法律关系作出准确的分析和判断,并遵循一定的程序,则可以有效克服住宅商用的各种弊端,并减少或者防患纠纷,构建和谐社区关系。下文拟对住宅商用实现过程中的若干问题展开探讨,并试对住宅商用可能引发的问题提出克服方法。
    (一)经营性活动的范围
    从实践来看,利用住宅从事经营性活动的范围比较广泛。以北京市2006年前三月份利用住宅设立的企业为例,从行业分布来看,包含了生产加工、商务办公、商业经营、休闲娱乐和教育培训等五大类别,具体形式包括服装厂、咨询公司、律师事务所、小超市、美容美发店、KTV、儿童乐园、补习班等等。[26]问题在于,利用住宅从事的经营性活动是否有范围限制?全国人大法工委民法室认为,业主只有确实因生活需要(如因为下岗无收入来源、生活困难)才能将住宅用房改为经营性用房,理由在于:住宅商用不但影响了居住利益,而且导致国家税费的大量流失。[27]笔者认为,这种观点值得商榷,原因在于:第一,业主从事经营性活动的“动机”与“其他业主居住利益是否受到影响”之间没有必然的联系,与后者有联系的是活动的性质、影响的范围等因素。如果这些活动可能对部分业主产生不利影响,应当通过“利害关系业主的同意”来防患,而不是限制从事经营活动的动机。第二,住宅商用是市场需求、成本优势和经济政策综合影响的结果,在鼓励发展中小企业的背景下,如果住宅商用已经取得了利害关系业主的同意,反因非“生活困难需要”而不能开展,则过于牵强。尤其是在小区开设理发店等服务性小企业,非但没有损害,反而满足了小区广大业主的生活需求。第三,关于“导致国家税费的大量流失的问题”,笔者认为是因噎废食。任何经营性活动的开展都需要办理工商登记、税务登记并缴纳税费。与其它企业相比,除了土地出让费用方面有较大差别之外,很难找出税费上的差异。

    笔者以为,只要不违反法律、法规和管理规约的强行性规定,业主在征得利害关系业主同意后,就可以利用住宅从事经营性活动。关于强行性规定,主要包括如下两类:一类是法律法规关于部分企业工作场所的强制性规定或者禁止性规定。例如,《民用爆炸物品管理条例》第4条规定:“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库,应当建在远离城市的独立地段,禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。”《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定:“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所。”《娱乐场所管理条例》第7条:“娱乐场所不得设在下列地点:(一)居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内;(二)居民住宅区和学校、医院、机关周围……”根据这些规定,下列经营性活动不得以住宅为工作场所,一是具有高度危险的生产和销售行业,例如炸药、鞭炮等爆炸物资的生产和销售行业。二是可能造成巨大污染的经营性活动,包括听觉污染、嗅觉污染和视觉污染等。例如,KTV等娱乐活动通常释放出大量的噪音,严重影响业主的生活和休息。三是严重违反作息规律的经营性活动。如果经营性活动经常夜间作业,也不应被允许。对营业场所有特殊要求的经营性活动,除了应当经过工商行政管理部门审查之外,还应当通过环保部门、卫生部门的审查。

    另一类是管理规约的强行性规定。实践中,有的高档住宅小区管理规约明确禁止从事任何经营性活动;有的管理规约明确约定了可以从事经营的种类和范围;有的管理规约具体列举了业主不得从事的经营性活动。这些强行性规定,对全体业主具有约束力,任何业主不得违反,除非修改管理规约。实践中,经营性活动是否符合法律法规或者管理规约,也应当由工商行政管理部门在工商登记时予以审查,并决定是否办理工商登记。
    (二)“利害关系业主”的具体判断
    《建筑物区分所有权司法解释》第11条对“利害关系业主”作了界定。根据该规定,“本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。该规定设置了三项“利害关系业主”的判断规则:第一,利害关系业主的利益为“房屋价值”和“生活质量”;第二,利害关系的损害形式包括“已经受到不利影响”和“可能受到不利影响”,前者是对既有损害的救济手段,后者是对未来损害的预防措施;第三,利害关系的证明采用“法律推定”+“利害关系业主自己举证证明”的区分模式。

    应当说,这一界定较为全面的概括了利害关系业主的特征,但仍有如下问题值得讨论:

    第一,“房屋价值”和“生活质量”应当如何理解?“房屋价值”和“生活质量”这两概念十分抽象,其可以作为判断利害关系业主的利益的指导性标准,但可操作性不强。笔者认为,房屋价值是生活质量的抽象总结,生活质量是房屋价值的具体反映,因为,住宅的根本价值在于生活居住,生活质量受到不利影响,必然导致房屋价值的降低。因此,关于房屋价值是否受损,必须借助生活质量是否受损来判断。如前文所述,住宅的物理空间需要具备空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素,任何一项要素的降低或丧失都将构成对“生活质量”的不利影响,从而使相关业主成为“利害关系业主”。

    第二,本栋建筑物内的其他业主,是否都应当认定为“有利害关系的业主”?为了简化“有利害关系的业主”的判断方法,节省判断和证明成本,《建筑物区分所有权司法解释》第11条采用了事实推定技术,即推定“本栋建筑物内的其他业主都是‘有利害关系的业主’”。通常来说,本栋建筑物内的业主具有较为紧密的联系,需要利用电梯、过道和走廊等公用设施,个别业主的经营性活动易于给本栋其他业主的生活质量带来不利影响。因此,此种推定技术的运用具有合理性。但笔者认为,这种推定并不是绝对推定,而应当是可以反驳的推定,因为,经营性活动种类繁多、形式各异,并非所有经营性活动一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如,某人利用住宅设立小型软件公司,仅自己从事软件开发和销售活动,主要通过网络、电话与客户联系,则不能认为其他业主的生活质量受到不利影响。因此,如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响,则可以推翻第11条的推定,其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”第三,“不利影响”如何具体判断?关于本栋建筑物之外的其他业主是否为“有利害关系的业主”,《建筑物区分所有权司法解释》第11条要求主张者承担证明责任,那么,其他业主到底如何证明呢?实践中,有的业主没有证据证明其遭受到了损害,但声称经营性活动导致小区陌生面孔增加,使其生活缺乏安全感,已经构成对其居住利益的侵害。这也可以称为损害的主观判断。笔者认为,“时有陌生面孔出入小区”尚不足以构成“损害”,而应当采用客观判断标准,具体来说可以作如下判断:一是对共有部分的占用和改变。例如,饭店顾客在小区公共道路停车、房屋改造涉及沉重墙的拆修等等。共有部分作为全体业主的共有财产,涉及到全体业主的利益,凡是将共有部分用于经营性活动,就构成对全体业主的利益损害。二是仅利用专有部分,但造成环境污染。如前所述,污染大致包括嗅觉、听觉和视觉三类,嗅觉污染和听觉污染可以根据异常气味和噪音到达的物理空间作为判断标准。若没有释放异常气味或者噪音,或者在异常气味或者噪音到达范围之外的其他业主,不能主张遭受了这两种污染。视觉污染其与前两者存在很大差异。如实践中有的业主利用专有部分的门窗张贴宣传广告,而其他业主认为这影响了建筑的整体形象,降低了住宅小区的社会评价,并主张利益受到损害。笔者以为,这种主张有待商榷,因为一方面,住宅的核心功能在于生活和居住,而利用专有部分的门窗张贴宣传广告,不会对住宅的空间独立性、环境安宁性、利用便利性和建筑牢固性等特点带来负面影响,不构成对居住利益的损害;另一方面,具有法律意义的社会评价的客体通常限于人格利益,而对建筑物的社会评价往往不具有法律意义,也难以影响业主的居住和生活利益。当然,如果这些宣传广告的内容具有违法性,则属于违反法律强行性规定的行为,任何人都可以主张该行为违法和无效。
    (三)征得同意的方式及其审查
    如果业主在从事经营活动前准确地判断利害关系业主的范围,并征得他们的同意,有利于预防和减少未来的纠纷。但是,如何才能有效征得利害关系业主的同意?诚然,拟住宅商用的业主可以自己逐户征得业主的同意,但笔者认为,通过物业管理公司代为征得同意是一个相对较好的办法。如果管理规约对该事项作出明确约定,实践效果更佳。原因在于:第一,这有利于信息沟通的顺利开展。尽管同一小区的业主在物理距离上很小,但人际关系上的距离却通常较大,了解和沟通甚少。而物业管理公司与广大业主之间建立了有效的联系机制,沟通起来更为顺畅,效率更高。因此,由物业管理公司代为传达请求信息和反馈意见,有利于降低开展经营性活动的成本,并提高工作效率。第二,有利于利害关系业主的准确判断。物业管理公司作为专司小区物业管理工作的机构,对小区的构造和业主的建筑物及其附属设施的利用状况有更为清楚地认识,能够对某一住宅改为商用后可能产生的影响作出更为全面的评估和预测。这也决定其对利害关系人的判断更为准确,有利于降低未来争议发生的机率。第三,有利于化解未来的争议。业主应当声明拟开展经营活动的方式和影响,未来超出这一范围的活动,不属于证明之列。对于是否具有利害关系,当事人是否同意的事实,今后的反悔等事宜,物业管理公司可资证明。第四,有利于经营性活动获得批准。当业主征得利害关系的业主同意之后,需要办理工商登记,由工商行政管理部门审查住宅商用是否违反法律规定。就管理规约而言,审查的一个核心内容是规约是否允许业主从事某种经营性活动。如果由物业公司代为征得同意并出具相应的证明材料,有利于工商行政管理部门对“利害关系业主是否同意”作准确判断。当然,如果小区设有健全的业主委员会,其也可以承担该项工作。

    有一种观点途暂行规定》、《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》等也作了类似规定。二是不要求行政审批的。例如,《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施(公司法)大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》等。只有在一个统一的法律环境中,人们才能对其行为产生合理预期,[30]反之,不同省市的截然相反作法将严重影响《物权法》中住宅商用制度的统一。

    还需要讨论的一个问题是,业主将住宅改为商用之后,是否需要到房屋管理部门办理变更登记?我国现有房屋登记有两项主要功能:一是公示权属状况。如果登记机关尽可能全面提供每一宗不动产的权属信息,对于不动产的交易安全大有裨益。[32]虽然我国《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》(已被前者废止)均未将“房屋的用途”作为强制性登记事项,但实践中,房屋管理部门的登记簿上有关于房屋用途的记载事项。二是满足国家管理的需要。掌握国家建筑物的使用情况,有界定“有利害关系的业主”的利益,设置了对“有利害关系的业主”的证明规则,这些都进一步增强了《物权法》住宅商用制度的实用性和可操作性,值得肯定。尽管如此,这些规定还有如下问题需要明确:一是“房屋质量”、“生活质量”作为利害关系业主的利益的体现,应当采用空间独立性、环境安宁性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素来具体判断。二是关于“本栋建筑物内的其他业主应当认定为 ‘有利害关系的业主’”的推定,应当是可反驳的推定,从事经营性活动的业主可以通过证明未给其他业主造成损害推翻该推定。三是本栋建筑物之外的其他业主所遭受的“不利影响”应当采用客观判断标准。

    09-12-29 | 添加评论 | 打赏

    评论读取中....

  • 0

    uc165xi28

    传统意义上的SOHO—Small Office (and) Home Office, 直译就是小型办公室、家庭办公室的意思,实际上就是自由职业或自由职业者的意思。



    soho是英文Small office Home office的缩写,泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握,调配工作时间,其实也是过去所谓"自由业"的新诠释。不过,目前受到关注的soho族,又特e指善于利用通讯器材、电脑、互联网、由三五个同好者和租的自由的工作室;或干脆连办公室租金也省了,以家为工作室的专业人士,只接案子工作,不到公司上班。



    什么是SOHO一族

    传统意义上的SOHO 传统意义上的SOHO—Small Office (and) Home Office, 直译就是小型办公室、家庭办公室的意思,实际上就是自由职业或自由职业者的意思。 当然,SOHO也代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。 网络时代的到来, 使 得SOHO成为人们争相追逐的时髦词汇之一,专门为SOHO族设计的房屋、家具、用品 也成为商家的新卖点,一些楼盘常常被冠以SOHO一词,意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓,一时间也风光无限。几年前,人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者:自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。而近两年,随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及,SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式,而它的内涵与形式也在发生变化 。

    SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度,不应该仅仅局限和适合于那些只是在家工作的人群,毕竟,那还只是社会中很小很小的一部分群体。SOHO既然代表了自由、开放、弹性的工作方式,那我们就认为只要能够在这种方式下工作的人,不论您是否是在家工作,还是在其他的场所;不论您是专注一职,还是兼职工作,您都可以自豪的称自己是SOHO一族。于是,我们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。





      作为楼宇概念,soho楼宇正是为此类办公人士设计,将任意开间、智能化网络系统等写字楼概念引入居住领域,利用位置优势及居家办公室的潮流塑造出一个兼具两种功能的楼宇,北京现代城楼书里关于soho有这样的描述:"它是指在网络时代,越来越多的个人化工作可以在家里完成,工作者主要通过网络与外界联系,从而省去办公空间,避免写字楼的生硬氛围"





    限制住宅商用SOHO时代面临终结

    目前,一部分工商营业大厅内已贴出告示:登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的,《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等),均不予登记注册。



    该告示无疑是对民宅商用判了死刑。而在此前,民宅商用的现象在北京非常普遍,有关数据显示,今年前3个月,仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。



    由于巨大市场需求而生的商住楼自上世纪90年代以来十分受追捧,地产商潘石屹甚至为其量身打造了一个概念,名为“SOHO”。



    北京中大恒基房地产经纪有限公司第三事业部总经理霍永光曾向记者介绍,商住楼真正居家、办公两用的比例非常少,而只用于居家的则更少,绝大部分商住楼用于纯办公。“以现代城为例,70%的住户用于办公,而在这70%中,仅有20%的住户是既居住又办公。”



    根据记者的了解,兴建于上个世纪90年代初,北京的第一批商住两用房——金堡花园,如今用于办公的比例更高达90%。



    商住楼的热销最主要的原因是,由于以住宅立项,土地出让金及建安成本都小于写字楼,因此价位相对低廉。同时,由于很多购房者持有商住楼的目的为出租,其租金也较写字楼便宜很多。



    据了解,目前国贸写字楼的租金约为每月45美元/平方米,而仅与其一街之隔的建外SOHO公寓楼的租金才每月10美元/平方米。



    影响深远



    价格优势为商住楼带来了市场竞争力,并在相当长一段时间内受到购房者及中小型企业的热捧,因此也成为开发商青睐的物业类型。不久前,在朝阳区某商住楼的宣传稿中,标题赫然为“朝阳门商务楼市场风云再起,写字楼市场面临不公开竞争”。



    然而这种竞争恐怕将以商务楼的彻底失败而告终了。



    杨强宏表示,14号文件的实施短期内将造成商务楼的滞销及滞租,同时还有可能引发一连串纠纷。



    实际上,商住楼在北京市场上的大盛也是最近几年的事情。很多楼盘的开发时间不超过五年。然而,“九部委十五条意见”实施之后,持有物业不超过五年转让的将全额征收营业税。换句话说,很多持有商住楼的业主不仅面临着迅速萎缩的租赁市场,即使脱手也将无利可图,甚至亏本。



    因此,杨强宏判断,从长远来看商住楼将彻底结束其历史使命。



    虽然,14号文件对于商住楼来说几乎是灭顶之灾,但对于写字楼市场却是利好的信息。



    杨强宏表示,新增的办公需求将完全依赖于写字楼市场,体现在租金及售价方面的得利将很快显现。

    09-12-29 | 添加评论 | 打赏

    评论读取中....

  • 0

    tianjianmin4

    两限就是限制价格,限价不是死价,它的价格有个上线,也就是不论你卖多少,都不能超过这个价格。

    另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。

    限价房可以上市销售,而且价格是由卖房人自己制定,不再受政府的约束.但是一般买了限价房的人是不会卖的,因为买房的人资格是严格把关的,炒房产的人肯定买不到限价房。

    如何购买限价房?

    针对近日工商局关于住宅商用的限制,市建委表示正在研究相关衔接措施。
    根据规定,购买者须具备几个条件:具有本市常住户口;中低收入家庭;解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、拆迁区住户。
    回答者:不会飞的小鸟 - 门吏 三级 7-20 18:17

    具有本市常住户口;中低收入家庭优先;解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。
    具备以上条件之一的就可以买两限房.

    以下这些也许对你买两限房会有帮助.



    买经济适用房三步走



    第一步 领取审核表

    第二步 填表审批盖章

    第三步 办理购房登记

    今年初市政府颁发了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》,明确购买经济适用房需具备以下两个条件:一是家庭年收入在6万元以下;二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。此后本报不断接到读者电话,询问具备了以上两个条件的居民,该如何具体办理申请购买经济适用房的手续。

    日前市建委、市国土房管局等五部门联合下发了《关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》,现依据此通知内容,对读者的询问予以解答。

    问:购买经济适用住房审批表应该到哪里领取?

    答:申请购房家庭应按不同类别,到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)。以上表格可以按标准格式复印,也可以从北京建设网(http://www.bjjs.gov.cn)下载。

    问:表格填写完后,交到哪里审批盖章?

    答:须核定家庭收入的申请购房人应如实填写核定表,交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章,没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章。

    下列家庭购房,不需核定家庭收入,办理程序如下:

    1、夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭,如实填写审批表并由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。

    2、市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭,由申请人如实填写审核表,并持拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。

    问:有关单位核准审批需要多少时间?

    答:申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发〔2000〕131号文件第七条规定,在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章,并注明购房家庭最高购房总价标准。

    问:表格审批盖章后,到哪里办理购房登记手续?

    答:市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设立窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人须持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表,到办公窗口办理购房登记手续。

    问:购房时需提供哪些证件、材料?

    答:申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表,到经济适用住房开发建设单位购房。

    问:购买超过规定面积的经济适用房,需办什么手续?

    答:购房家庭购买超过规定面积的经济适用住房,购房家庭须在办理立契过户手续前,到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管理,其中超过规定面积购买部分在产权证中注记。再上市时,该部分不再补交土地出让金。

    问:对违反本市有关规定的单位和个人如何处理?

    答:经济适用住房开发建设单位应在预、销售合同签订之日起5个工作日内,将已购房家庭的核定表、审核表或审批表以及房屋的户型、面积等资料报市开发办备案。

    市有关部门定期组织抽查,对不按本通知执行的经济适用住房开发建设单位,按有关规定严肃处理;情节严重的,取消其经济适用住房开发建设资格。对违反规定的开发建设单位和提供虚假证明的申请人及有关单位人员,由监察机关和有关部门按有关规定追究其纪律责任。问:二次购买经济适用房的家庭,有什么新规定?

    答:以上规定适用于本市城镇居民首次购买经济适用住房;将已购经济适用住房上市出售,再购买经济适用住房的,另行规定。

    问:以上规定何时起执行?

    答:自2001年1月1日起购买经济适用住房均须按本通知核定购房人资格。本通知执行中的具体问题,由市开发办负责解释。

    10-01-17 | 添加评论 | 打赏

    评论读取中....

  • 0

    xieshunxi

    北京市工商行政管理局 文件
    北京市建设委员会
    北京市民政局
    京工商发〔2008〕58号


    北京市工商行政管理局
    北京市建设委员会 北京市民政局
    关于社区居委会或业主委员会出具将
    住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知

    各区县工商分局、建委(房管局)、民政局、街道办:
    根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《物业管理条例》的有关规定,以及《北京市人民政府办公厅关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》(京政办发〔2007〕79号)和《北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营场所问题的意见》(京工商发〔2007〕195号),现就社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明的有关问题通知如下:
    出具将住宅改变为经营性用房证明工作,要坚持居民自治和公开公正原则,采取民主决策的方式进行。已成立业主委员会的社区,出具证明文件工作由业主委员会承担,尚未成立业主委员会的社区,由社区居委会负责(社区居委会、业主委员会以下简称“被申请人”)。
    居民公约或业主(临时)管理规约明确禁止将住宅改变为经营性用房的,按照居民公约或业主(临时)管理规约的规定办理。居民公约或业主(临时)管理规约没有明确禁止将住宅改变为经营性用房的,出具将住宅改变为经营性用房证明,按照以下程序办理:
    一、申请人向被申请人提出书面申请,填写《住宅改变为经营性用房申请表》(见附件1),并当面征求有利害关系的业主的意见。
    二、被申请人将《住宅改变为经营性用房申请表》在申请改变为经营性用房楼门口(或院门口)和社区显著位置公示(见附件2)。公示时间为10天。公示期间,本居住区内主张权利的业主可向被申请人登记,发表对申请人将住宅改变为经营性用房的意见。被申请人应制作笔录(见附件3),由主张权利的业主签字确认。如有利害关系的业主主张权利,不同意申请人将住宅改变为经营性用房的,被申请人不得出具同意证明。
    三、公示期间没有异议的,被申请人主持召开居民会议或业主大会,就申请人征求有利害关系业主意见情况和公示情况向居民代表作出说明,由居民代表或业主采用投票方式,决定是否同意申请人将住宅改变为经营性用房。召开专题研究住宅改变为经营性用房的居民会议或业主大会的具体时间,由居民会议或业主大会自行确定。居民会议的召开,应有应参加会议人员的过半数出席,所作决定由实际到会人员的过半数通过方为有效。业主大会所作决定,应当由专有部分占总建筑面积过半数且占业主总人数过半数的业主同意。
    四、被申请人按照居民会议或业主大会决议,在《关于业主同意将住宅改变为经营性用房的证明》上签署意见并盖章,或向当事人说明决议情况,并将相关工作材料收集归档。

    附件:1.住宅改变为经营性用房申请表
         2.关于住宅改变为经营性用房公示书
         3.主张权利的有利害关系业主笔录登记表




    北京市工商行政管理局   北京市建设委员会   北京市民政局

    二○○八年四月二十九日



    附件1:
    住宅改变为经营性用房申请表

    申请人
    姓  名 经 营
    住 所
    经 营 范 围

    利害
    关系业主意见 姓   名 住   址 签署意见







    本人申请将北京市         区(县)(房屋坐落的详细地址)作为住所(经营场所)从事经营活动。特作出如下承诺:
    一、本人将以经利害关系人同意的经营项目向登记机关申请登记,具体经营项目以登记机关核定为准,并保证在开展经营活动期间遵守国家有关法律、法规的规定,严格按照核定的经营范围开展经营活动。因需要变更原经营项目时,将在征得利害关系人同意后向登记机关申请办理变更登记。
    二、本人已经征得有利害关系的业主同意,有利害关系业主的意见完全属实。如有虚假,本人愿承担法律责任。
    申请人:
                                                 年     月     日
    说明:有利害关系业主意见栏可另附页。

    附件2:

    关于住宅改变为经营性用房公示书

    广大居民(业主):
    现有居住在(详细地址)的(申请人姓名)等  人申请将住宅改变为经营性用房。根据北京市工商行政管理局、北京市建设委员会、北京市民政局《关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知》,现将申请人的《住宅改变为经营性用房申请表》予以公示。
    公示时间为十天,从   年   月  日起,至   年  月   日止。
    公示期间,本居住区内其他有利害关系的业主可到社区居委会或业主委员会(社区居委会或业主委员会详细地址)主张权利,发表意见,并在《主张权利的有利害关系业主笔录登记表》签字确认。
    特此公示。


                             ××社区居委会(业主委员会)
                                  年     月     日

    联系电话:              



    附件3:
    主张权利的有利害关系业主笔录登记表

    申请人
    姓  名 经 营
    住 所
    经 营 范 围
    主张权利的
    有利害
    关系业主意见 姓  名 住   址 签署意见 当事人签字主题词:经济管理  注册  住宅  民政  通知
    北京市工商行政管理局办公室               2008年5月4日印发

    10-02-21 | 添加评论 | 打赏

    评论读取中....

精华知识
更多  
意见反馈 帮助