为什么说中国房产远远大于美国房产的投资价值

  要说现在全世界哪里的人民最有钱,可以肯定的说是中国人。如果说要用平均收入水平来衡量整体的收入,那么咱们还真只能算中等收入,但是如果只拿出高收入的人群来计算,这部分中国人早早就步入发达国家的高收入水平。单单就拿出这部分人的数量,就远超过德国、法国的人口之和。

  富裕起来的中国人走遍世界,也买遍世界,甚至连大米、马桶盖这些地道的中国制造也要出口转内销,让外国人狠狠的赚了一把中国土豪的腰包。

  但真正让中国人出手花大钱的当之无愧就是海外的房产,所以很多人在出国游玩的时候,看房买房才是主要的目的,尤其是美国、日本、澳大利亚、加拿大这些传统西方发达国家的房产已经让中国买家成为当地楼市最大的海外购房团。

  让大量中国人去海外购房的原因,一个是中国人越来越富裕,但更重要的原因是这些人认为中国的房价太高,房价收益比远低于美国这些国家,没有投资价值。

  可是投资价值和绝对价值是一回事吗?投资价值看的是未来价值大于当前价值的价差(成长性),而绝对价值看的是当前的价值和收益的比例(成熟性)。

  一部分人总喜欢用中国一线城市的房价去和美国三线城市的去对比,得出中国房价要远高于美国的房价,如果这样对比的话那么中国的进口汽车的价格要远高于美国,所以应该得出中国大街上一辆进口车都没有的结论。而对比中国的房价就应该拿北京和纽约做对比,那么北京的房价还要再继续涨一倍人家才会跟咱玩。

  今天康老师就来给大家对比一下中国和美国的房产哪个更具有投资价值,哪个收益会更高,为那些准备去海外购房的人做一个房产投资的分析。

  先来看看投资回报率,中国的房子我就用北京的做代表。北京的房子出租回报率平均是年化2%,对应的投资市盈率是50倍,也就是说50年的租金才能挣回房价。而美国的房产平均回报率是8%,对应的市盈率12倍,从这个指标来看显然美国的房子回报率远远高于北京的房子,这就是很多中国人去美国买房的最主要原因。

  作为投资,如果只是考虑投资回报率的话,我倒是认为最应该投资的应该是中国股市中的银行股,因为中国的银行股平均市盈率只有5倍,远远低于美国的房产对应的12倍的市盈率,并且这些银行就在自己家门口非常放心,盈利能力在全世界都是数一数二,又安全又稳定,远比美国的房子踏实的多,根本不用像房子那样还要考虑出租配置家具这些麻烦事!

  这时你肯定会说中国的银行股虽然盈利很好很稳定,但是盈利能力已经没有上升空间,增长率几乎为零,股价没有了上升的预期,作为投资的话未来升值的空间很有限,所以没有投资价值,在股市里就是通常说的缺乏成长性。

  如果你这么说的话,那么也就是说你认为投资回报率不是投资最重要的考虑因素,而未来的升值预期才是最主要考虑因素!在这一点上,康老师也是这么认为的,也就是我经常给大家做培训时讲到的成长性才是投资的本质。

  那么我们就来分析一下中国和美国的房子谁的成长性更高!

  我在前面的文章《房地产到底是什么?》里反复强调房产的价值就是房子周边的各种城市提供的公共配套设施的价值总和,买房子其实就是在买房子周边的各种公共配套设施,这些配套设施包括地铁、公交、道路、桥梁、车站、学校、医院、商场、公园、超市等等给居民提供各种公共服务的设施。当房子周边的这些配套设施越多越优质那么房子的价值就越高,反之正好相反。用这个道理我们就能理解房价为什么城市之间有很大差别,甚至有些房子的价格差别会很大,比如北京的房价在中国最高的原因就是因为北京拥有全中国各个行业最优质的资源,而北京城里的房价又远远高于郊区的房价的原因就是这些最优质的资源又过份的集中在市中心的结果。

  明白了房价的本质,也就明白了房子能够升值的原因,只要房子周边的公共配套设施增加了,那么房子就会升值,反之,如果房子周边的公共配套设施减少了,那么房子就会贬值。

  所以,投资房产要想获得升值的收益,就必须对确定的政府在房产周边增加公共配套设施的建设做提前介入,也就是说当你买了房子以后,政府在你的房子周边新增加了公共配套设施,那么你的房子就能升值,而升值的部分就是政府做的公共配套设施建设在给你送金送银,这就是房子的投资收益,也就是我所说的成长性。

  而房子的成长性不是说房子里面会变化,而是指的房子外面发生了变化,房子外面的配套设施不断增加的预期就是房产的成长性。就比如你的房子再破旧,但是如果周边增加了地铁学校这些优质的配套设施,价格就会上涨一样。所以我们经常看到有的学区房虽然很小很破,但是数百万能有人愿意购买,那是因为买家不是在买这个房子,而是为了购买学校的学区指标,而这个破房子的价值就在这个学区指标上面。

  回过头来我们来看看北京的房子和美国的房子谁的成长性更大?我们知道,中国还是一个发展中国家,大量的农村人口还在往城里涌进,尤其是北京每年还要增加几十万新进人口,这就是中央说的城镇化进程。由于人口的增加,北京市每年都要新建设很多的地铁、公路、机场等交通设施,还要新建学校、医院、公园各种配套资源,所以北京的房价就会随着这些公共设施的增加不断上涨,这就是前面说的升值预期,就是我常说的发展中国家的房子具有成长性,在股市里这种具有成长性的股票通常就叫创业板,能够给更高的估值,比如中国股市的创业板的估值平均有80多倍的市盈率,所以北京的房价对应50倍的估值就不能说过高了。

  再返回来看看美国的房产,由于美国是发达国家,城镇化早已完成,城市功能已经饱和,不可能再增加公共配套设施,所以房子的价值就已经到顶,不会再有增加公共配套设施带来的方便价值增加的机会,也就是说没有成长性,当然就没有投资价值。所以我们知道美国人很少买房,很多人都是租房住,就是人家的居民知道这些秘密,美国人都去租房了自然租金就比较高,这就是美国房子的出租回报率高的原因。这就相当于中国股市中的银行股,虽然收益高但是没有成长性,估值自然就不会高。

  比如高铁建设,中国在建的高铁里程为世界第一,这些高铁当建成以后必然能够拉动当地的经济以及房价。就是其他国家的高铁也都是发展中国家才会有意向,比如泰国、印尼、印度等国家。而发达国家根本就没有动力去建设高铁,甚至连地铁都没有增加建设的机会。就像北京目前还正在建设二百多公里的地铁线路,而纽约的地铁建设早就停顿不前,这还不清楚谁的房价会上涨了吗?

  另外,我们经常看到美国的房产有些很便宜,那是因为这些房产都在位置偏僻的地方,附近配套设施很少,出门必须开车,这样的房子当然价格会很便宜。其实中国也有大量的房子非常便宜,比如农村的房产由于没有任何配套设施未来会越来越不值钱。

  综上分析,美国的房子论收益率远远低于我们的银行股,论成长性又远远比不上北京的房产,所以就没有投资价值。我们能够看到,美国的房产现在大都销售给外国人,中国人就是他们的最大买家。一些所谓的专家为了个人利益大肆夸大美国房产的投资价值,妖魔化正在快速发展的中国房地产行业,其目的就是路人皆知了,我们不说大家也就能够明白了。

  本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表五百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。康老师投资的理念是教人投资,自己先投,十年来康老师坚持实践自己的观点,在一线城市及周边投资了几十套房产,亦持有多家上市房地产公司大额的股票。众多骨灰级的粉丝追随康老师做房地产投资,也获得巨大的回报。
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