宏皓:房价眼前为什么没有调下来

  上周出台的国五条在本周一的资本市场强烈的体现出深刻影响,数百点的杀跌,49只地产股跌停,市值蒸发千亿,A股一片哀鸿遍野。今日在银行股的带领下才出现一波强劲反弹。
  一、 眼前房价没有下跌只是泡沫破灭的前夜
  今日上午9时,第十二届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂开幕,听取国务院总理温家宝作政府工作报告。温总理讲:坚持搞好房地产市场调控不动摇。总理在做最后一次政府工作报告依然把房地产调控当成最重要的大事,可见中央对于房产泡沫的重视。而眼前房价没有跌下来,只是房地产泡沫破灭的前夜,两会之后必然会有更加严厉的房地产调控政策出台。例如:取消商品房预售制度,全国房产联网,完善房地产税,银行对房地产的信贷政策更加收紧等,任何一个政策就能让房价跌下来,回归到合理价位。
  二、新国五条只是房地产调控手段变化的开始
  “二套房首付提高、卖房增值所得征20%税”,这是3月1日国务院公布的最新房地产调控措施。在全国人大政协“两会”即将开幕和新一届政府即将上任的关键时刻,此次实施细则的出台可谓意图明确,别有深意。
  对出售房屋20%征收所得税,凸显了楼市调控新思维。过去虽然这项规定也存在却一直未严格执行,大多数城市出售自有住房的个税政策,都采取全额1%的征收方式,而此次要求从严征税,其意图也相当明显:第一、旨在抑制二手房交易,冻结二手房交易市场流动性,把刚性需求转移到新盘市场。第二、既巩固新房市场成交量,又限制投机性购房和频繁的炒房行为。第三,在目前土地和新盘供应量不足的前提下,努力做加法。第四,而通过征税,政府也能进一步增加收入来源,将地方政府积极性与中央政府统一起来。这些年,通过“限购”等行政调控方式来试图抑制房地产价格均未见成效,中央正在改变房地产调控方法。
  三、吹大地产泡沫成鬼城对谁都不利
  步入2013年以来,中国楼市传来令人不安的消息:继鄂尔多斯、温州楼市崩溃之后,常州以及营口爆出出现了“鬼城”现象,央视还报道说海南楼市无人敢接盘,三四线城市的大多数投资者被套牢。
  1. 鬼城在中国星罗棋布
  在人类历史上,就从来没有过像中国这样的大规模的造城运动。2004年还是一个人毛都没有的地方,却规划并兴建100万人口的城市,并把配套设备先行投资建好,想到了20年后的繁荣。这种预期,是泡沫经济的十大特征之一,最后的结局,是所有投机资金都被绞杀。鄂尔多斯康巴什,一个泡沫经济的典型样本,房价从2万多人民币一直跌到3000元,跌去85%。类似康巴什这样的鬼城,在中国可以说是星罗棋布。到各大城市一走,山东威海、乳山、天津滨海、上海外环、杭州西城、南昌红谷滩、长沙三角洲、三亚和海南海岸线等等,没有人可以统计出来究竟有多少鬼城。
  2. 中国房价是一个等待破裂的泡沫
  中国的房价现在是有价无市只是一个等待破裂的泡沫。泡沫哪里是能够护住的?日本人曾经这样说过房价永远上涨,阿根廷人过去也曾这样说过。今天的中国人就是曾经的日本人,过去的阿根廷人。房价泡沫正在绞杀最后的投机资金,房价泡沫只有一条路,那就是破灭。任何一个商品,用投资拉动增长,最后都死得很惨,最后终归出现一场大的危机才能最后解决问题。
  3. 普通购房者早已被中国房地产彻底抛弃
  《人民日报》曾毫不讳言地指出,普通购房者早已被中国房地产彻底抛弃。中国房价会发生一次断崖式下跌,泡沫一定会破,你看看这个数据就会很清楚。合理的房价与家庭年收入之比,世界银行的标准是5:1,联合国制定的标准是3:1,现实中,美国是3:1,日本是4:1,发达国家最高的是悉尼 8.5:1,纽约7.9:1,伦敦6.9:1,首尔7.7:1,东京7.9:1,新加坡5:1,而中国20~30:1,北京上海杭州等地甚至达到 40:1. 中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》指出,中国房价收入比超出合理承受范围,85%中国家庭无能力买房。类似鄂尔多斯市康巴什新城这样的“城市幻影”、“空城计”、“幽灵城”或者“鬼城”在中国绝非孤例。《人民网》曾有一文为《巨大楼市泡沫显现,中国空置房可供2亿人居住》,据此,可以推算出中国住房空置率至少超过30%。
  4.吹大房地产泡成鬼城损失最大的是房地产企业
  中国现在有多少鬼城,谁也不清楚,但是有一点是清楚的:所有把房地产泡沫吹破成鬼城的城市最先破产的总是房地产企业,据笔者了解大量到鬼城投资的房地产企业一次投资失误就把三十年赚的钱全都赔光,所以说:如果我们还鼠目寸光地想继续吹大房地产泡沫那只是自寻死路。房地产企业现在需要做的是如何运用资本运作的金融工具转型升级,如何顺应时代的潮流和发展趋势,而不是听那些无知的吹鼓手们胡说。等到最后破产的只能是没看清形势的房地产企业。鄂尔多斯不就是鲜明的例子吗?
  四、高房价毁了下一代和中国实体经济
  中国的高房价,毁灭了年轻人的爱情,也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。但现在,年轻人大学一毕业就成为中年人,像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活,从一开始就是物质的、世故的,而不能体验一段浪漫的人生,一种面向心灵的生活方式。某种程度上,房地产已经绑架了中国经济和这一代中国人,高房价脱离了劳苦大众,让人们变得贪婪和世俗,没有奋斗目标。高房价下的高房租年青人根本无法创业,各类企业面临高房租的压力很难正常经营,高房价连菜市场卖菜的也要想尽办法提价,其他行业可想而知,通胀的传导机制就是这样形成的.所以,房价过快上涨犹如一把达摩克里斯之剑悬挂于中国人头顶,过快的上涨,将让经济面临泡沫隐忧。
  五、正确运用房产税
  房产税自2011年1月28日开始试点,虽已过去两年,但进展缓慢,仅仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。本次新国五条的出台还有待完善。
  1.北京空置房全国最多房产税正确运用应从北京开始
  北京楼市隐藏着一批像“房姐”龚爱爱这样的“资源型”客户。神木“房姐”龚爱爱只是隐匿在北京楼市的囤房大军中的一员。根据1月31日北京警方的通报,龚爱爱在京共有41套房产共计近1万平方米。 在北京有大批来自全国各地的官员、国企高管、富人等在北京购买大量房产,这此人买房不住不卖也不租,据统计占北京房产数量的40%以上,北京已经成为全国房地产空置率最高的城市,北京出台房产税应重点征对这些大量的空置房。
  另外,房产税出台前,中国的房地产统计数据应该尽快联网,中国的房产税应该针对存量房采取阶梯级,从第二套房开始逐步提高税率,占有房屋数量和面积越多的人交的税越重,这样才能让房价回到正常价位,房地产调控才能取得实质性的调控效果。
  2. 要把房产税作用充分发挥出来打压房价
  毋庸置疑,中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫,但我们的房产税比津巴布韦还要低;这种情况真是可笑。地产投机的背后隐藏着大量洗钱暗流,物业税极有可能造成对腐败和体制的“误伤”。比如贵阳市常委樊中黔被查有13套;文强被查有16套;楚雄州长杨红卫被查有23套;山西蒲县煤炭局长郝鹏俊被查有35套房产;浙江省药监局长黄萌被查有84套房产……你必须为你的房产支付税费。你可以断供拖欠银行的钱,但你不可以欠税。努力建设城镇个人住房信息系统;毫无疑问,这是房产税的前提,城镇个人住房信息系统是为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫。目前中国房产税税基很小,未来限购政策可以取消,迅速将全国房产数据联网然后再完善房产税将房产税的作用将会发挥出来。
  综上所述,眼下房价虽然没跌下来,已经是有价无市,只不过是房地产泡沫破灭的前夜,两会之后新一届政府必然会首先捅破房地产泡沫,至于如何捅破房地产泡沫?办法很多.何时捅破房地产泡沫?肯定是在2013年。历史是一个扳弯的竹子,一切最终还要弹回来。“调控房价”是一个必须完成的任务。如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话,那么在后地产时代的房产企业如何转型升级则是另一场财富大洗牌。房地产泡沫破灭是历史的必然趋势,坚持吹大房地产泡沫的房地产企业肯定是未来最先倒下的,只有顺应时代潮流转型升级成功的房地产企业才能在未来活下来。房子最终要回归到大部分普通老百都能买的正常居住功能上来。2013年是中国经济转型升级的转折年,也必将成为房地产行业全新转型升级的开始,这是中国经济发展的历史必然趋势。

  专家简介:
  宏皓:原名:章强。著名金融学家﹑融资专家,北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问,中经产业基金理事会秘书长,央视网财经评论员。

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