[政策法规]【知道为什么很多人买不起房吗】民间语文:地产降价政府着急是谁犯的错?

  
  (一个泡沫破裂了,新的泡沫继续吹起来)

  牵一发而动全身
  导语:一则“无锡1座楼盘房价从1.6万跌至6900元引政府不满”的消息近日传出。跳水大甩卖的楼盘名为无锡嘉业国际城,开发商为无锡嘉启房地产开发有限公司。其背后的母公司正是近一年来资金紧张,四处融资的嘉凯城。然而,这次名为“限时特惠”的跳水表演很快便停止。7月份开始推该活动,限量销售结束后,至今仍处于暂停销售状态。的确,猛然的跳水牵动背后无数利益相关人的敏感神经。包括无锡市政府,包括旁边的万科、绿城、海岸城,包括资金链上的信托公司、银行以及更多。最后无论定价多少、何时再推盘,都会是多方博弈的结果。(以上资讯来自理财周报)


  
  (地方发展已逐步被土地经济绑架)
  一、大幅度降价破坏了地产行业的暴利市场
  其实随着房地产政策的深化,国内地产行业正进入整合时代,这一点已经成为行业共识。而一些中小型的房地产公司因为地产行业的逐步冷却,也会因为资金链跟不上的问题显现。一些地产公司被收购,一些地产公司挣扎求存则必然要促销售,促销售最快的办法就是降价,可这一降价就带来了诸多的问题。而产生这些问题的则比仅仅是房地产公司,甚至是政府、银行等逐步方面的问题。而这些问题的起源还是房地产的爆炒……

  地产炒作带来一系列负面的影响已经成为经济发展甚至是政府财政不可忽视的问题。因为地产价格的常年高企,间接打击了实体经济发展,首先是小工商个体经济,尤其是在城市中依靠一些门头房做买卖的商户 。地产价格不断上涨,必然的带来了房租价格的不断蹿升。一方面社会大众消费能力在萎缩,另一方面房租价格却在不断升高,这就让个体经商户的承受能力大大下降。加上各项民生成本的上升,房租再一高,就导致了很多经营业铺处于勉励维持或者倒闭的无奈状况。

  其次是高房价带来的经济成本,由于高房价就迫使城市的中低收入者不得不节衣缩食,由此消费能力也大大削弱。如此一来就陷入一个恶性循环当中。而资金向地产的靠拢,加剧了货币政策的紧缩步伐,再次打击实体经济。也就造成了地方逐步被土地绑架的事实出现。据媒体报道,截至2010年底,全国省、市、县三 级地方政府性债务余额共计107174.91亿元,这一债务总额占2010年GDP 的1/4,超过当年全国财政收入。虽然审计署相关负责人表示,地方政府债务负担尚未超过其偿债能力,但是毫无疑问,如此强大的政府债务, 必然会对未来的经济发展造成影响。


  
  (最终为债务买单的还是社会大众)
  二、地方的“GDP”大跃进直接导致政府债台高垒
  从近些年的经济数据看来,土地财政已经逐步占取了国内发展的主要位置。这里说的土地财政,其实并不是狭义的房地产。而是从能够帮助土地价值快速炒高的所有因素,不仅仅是商品房,包括一些交通配套设施、公路、地铁、桥梁、机场等等的建设,都左右着地产业的发展。而地产业的兴衰又逐步影响到当地的财 政收入。如此一来就形成了一条让地产价格越飙越高的利益链条。

  一旦这些利益串联起来就会出现问题。那就是,基础建设会让地产升值,自然土地出让金会增加,地方财政收入会增加,就会刺激地方更积极的推进基础建设,而这些基础建设自然要耗费更多的资金,而需要资金就 要贷款,贷来款,增加建设因为引发强大的市场潜力,地产价格继续被炒高……如此循环,最终地方负债也就会越来越高。

  为什么各地方宁可高负债还是要继续呢?主要还是因为首先地产的兴盛带给了地方经济收益,但同时因为房价过高挤压了实体经济发展,那么实体经济的收益自然就要萎缩。所以一旦转动起来,就很难停止。其次,由于近几年过于注重GDP,从绩效考核,到地方的工作能力,都是以GDP为主,所以就造成了大家都愿意大力发展基础建设以及地产建设。因为这是提高GDP的最快途径。另外,大量的城市建设带来很多三五年 内短期的好处,那就是大量的失业人员就业,失业率下降自然也就有利于社会安定,也能够最快看到经济 效果。但由此带来的长期负面效果就会逐步显现。


  
  (土地依赖症的诸多连锁反应让人担忧)
  三、地方负债直接影响中国银行系统的评级
  各地方负债到底有多大的偿还能力,以及能够给中国经济带来什么,是舆论广泛关注的问题。国外的评级机构对地方债表达出了担忧,并发出了警告,穆迪评级机构的观点称,中国的地方债务被低估了,实际债务规模可能比现在公布的还要高出3.5万亿人民币。如果政府不能妥善处理这一问题,将可能把对中国银行系统的评级调至负面。当然这些只是比较坏的考虑和预期,并不代表一定会发生。但是已经出现的问题是 值得警惕的。

  外媒得有些结论下的似乎又过于乐观,比如华尔街日报总结了五大不需担心的理由,这五个理由是:1、地方政府投资公司的债务不是新的。2、中央政府一直在关注地方政府投资公司。3、银行提供给 地方政府投资公司的贷款多数是商业性的。4、对楼市过热的担忧被夸大了 。5、北京正大力缩减地方政府 投资公司的借款规模。并说,西方国家通常将地方债的债务率上限设定在100%。事实上,许多欧洲国家的政 府债务至少相当于GDP的100%,“相比而言,谁的债务更让人担忧 ?”但其实如果仔细分析,就会发现这里 面有一些问题,首先说债务是不是新的,其实这个问题本身就是伪命题,因为任何债务出了问题都是因为逐 步累积的结果,并非什么新债旧债的问题。其次商业性贷款,其实本身地方债务之所以这么高还能借到钱, 本身就有政府信用在里面,所谓的商业贷款其实更多的是一种概念性思维而已。其他的都是一些主观的推测 ,没有什么实际数据支持。另外一点很值得思考,就是拿欧洲与我们相比较,这本身就是偷换概念。因为欧 陆体系的债务主要用于社会保障系统以及提高工资待遇上,其GDP主要依靠也不是房地产。再加上他们国家 小人口和国土不大,又在一个大欧洲体系之下,相对来说出现危机也会有人管,也比较好救。

  相比较而言我国属于多种经济形式并存,人口众多,但是主要却依赖地产增加地方财政收入,加上社会保障系统尚不完善,又不会有任何国家有能力和愿意在我们出现危机的时候进行有效的帮助,自然危机可能 性更多一些。所以这些盲目乐观的结论也是站不住脚的。尤其是越积越多的地方债对银行也造成了巨大的拖 累和负担,数据显示,10.7万亿地方政府负债中,短期和中期债务占了一半,2011-2013年到期偿还的债务 分别占总额的24.49%、17.17%和 11.37%,合计约占53%,对于地方偿债能力是个极大考验。

  因此各银行必须对各地方债可能产生的坏账率以及延迟还款的几率控制住。但这首先是建立在各地方 不再继续扩大债务的前提下,否则也是会造成危机。还有城投债的问题,就目前数据显示,地方的城投债已 经逐步开始露出危机的端倪。城投债看起 来更像是企业债,但其背后还是以各地方的政府信用建立的融资 平台。2011年7月,某些地方的城投债开始遭受恐慌性抛售,并不断有债券评级面临调降。而互相担保形成 担保链的现象在城投债中比比皆是 。例如,云南省国资委主导的云投集团的重组,通过其循环担保链,牵 扯进来08云投债、10云投债、10 云电投CP1、11云电投CP01、08云煤化债、11云南铁投债、08昆建债这7只 债券,涉及到企业债和短融两个债券品种、国家发改委和央行下面的交易商协会这两个审批和注册机关、中银国际、东方证券、国泰君安、中国银行4家主承销商。如此大的担保链条,一旦出现问题,就会产生连锁反应。到时后果也是非常可怕。


  
  (经济多元化和市场透明化才是解决根本)
  四、发行大量的政府债券缓解债务危机的办法治标难治本
  那么是不是可以大量的直接发行政府债券呢?其实其中也是有很多问题的。政府债券一旦发行就相当于拿政府信用做赌注去还债。而发行的时候如果得不到有效的监督,也可能会产生新一轮的更多的债务危机 。钱拿来建新一轮产能过剩的项目。另外,由于地方大量的债务累积,已经相当于给民生造成了负担,在负 担没有减轻,老百姓没有收入提高负担减轻的情况下,只是还清了前债,并累积了后债。实 际上也是对经 济没有好处。类似于公司化重组把债务分割等等办法其实道理都是一样。最终还是要把债务负担平摊给整个社会大众。

  而如果单纯为剥离地方债务而努力,或者认为剥离了地方债务就能让地方摆脱对土地财政的依赖,最后的结果一定是越陷越深。结论虽然好下,但要贯彻执行以及逐步改善则需要花大力气。因为利益链条一旦形 成,想要改变并斩断并非易事。而随着房地产业本身已经成为了地方财政的主要来源,而地产有逐步进入下降趋势,在未来阶段,政府面临的财政压力将迫使很多地方对房地产政策自然抵触。

  地方债务和房地产炒作、土地财政支柱化看起来更像是冤家,看似能够靠地产解决财政,但实际上似乎又是地产害了财政。问题已经铸成,就不能指望问题一下子得到解决,下手的方向也是多面的。所以如果想要真正有效的解决地方债的问题,应该对地方资金用途的监督、项目的可运行考核等有效的管理起来。避免资金的无度使用。然后对地方的政绩考核从GDP数据中剥离出来,真正用民生负担的减轻来考核。最后逐步的把地方财政从对土地的依赖中解脱出来,鼓励实体经济尤其是民营企业的创业与发展,并建立政府平台。
12-11-02  吟诗惜红颜 发布
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