[楼盘评点]一年过去了,北京的地产中介怎么样了

  中介资金压力虽缓解,但对下半年行情仍不看好

  四月中旬的北京,柳絮漫天飞,气温却破天荒地跨上了30度。知春路上,一些房产中介开始关上了大门,那样屋里会凉快些。

  经历了“史上最严厉的调控”后,北京的房价在公开媒体上的数据确实有所下滑。而早在一年前,由于一些中介公司难以抵挡住调控的力度,纷纷走向“关门”的深渊。

  一年过去了,北京的中介怎么样了?
  北京楼市现小阳春

  记者了解到的数据显示,经过一年多的楼市调控,北京新房和二手均价都出现了明显回调,其中目前的新房均价18816元/平米,比2011年房价最高点时下跌了25%。

  作为长期占据北京中介市场第一梯队前一二名的“伟业我爱我家”公司副总裁胡景晖也向记者证实了这样的情况。不过,北京房地产领域近一两个月来进入到“小阳春”的发展时期,部分房价甚至看涨。

  根据业内人士的介绍,刚性需求在结束了一段时间的观望后,决定出手,这已经成为出现这波“小阳春”的重要原因。

  一位出租车司机告诉记者,实际上北京中心区域的房价基本没降,降的是被恶炒的通州等郊区。调控前,通州房价最高涨到25000元/平方。目前这一区域的商品房平均价格跌至每平方米13000~16000元。 不过,正是这种过山车似的跌幅,令通州楼市再一次走入购房者的视野。2012年1月、2月,通州成交量比例在全市名列前茅。

  下半年行情仍不看好

  去年3月底,记者曾专门去往北京,调查当时北京房地产中介的生存情况。那时不少北京的小中介和黑中介在严厉的调控下选择了“关门大吉”,而作为当时北京中介市场排名第三的鑫尊置业,一瞬间关闭了其旗下50家门店。

  一年后,当记者再次探访北京时,其依然是目前北京中介市场第二梯队的前几名。

  “我们也没有太多的变化。”我爱我家的胡景晖告诉晨报记者,目前走在第一梯队和第二梯队的几家大型的房地产中介公司都“活得很好”。

  不过,作为更多的小中介,垮掉和关门的却不计其数。二三月份市场的好转,大大缓解了不少中介公司的资金压力。目前,尽管资金实力较差的中小中介公司仍然在倒闭,但是减幅已大大缩小。  

  “目前市场虽然有所回暖,但是持续时间很难确定,如果不能释放改善类需求,下半年成交量仍很有可能再度冷却,所以目前中介公司仍面临着交易量减少的困境。”胡景晖认为,本轮市场调控退出的可能性很小。

  不过他认为,虽然面临一定挑战,但是对于业务品种更加丰富的大型经纪机构来说,也是进一步扩大市场份额的时机。
  任志强:没有过度扩张的房企现在都平安
  “前几年4万亿救市的计划,让不少开发商脑袋发热,过度扩张,现在问题重重。”在日前举办的"2012中欧私人投资高峰论坛"上,针对目前接连出现的开发商破产现象,华远地产股份有限公司董事长任志强(微博)表示,那个时候没有过度扩张的企业,到现在都是平平安安的,没有问题。

  “从去年四季度到今年,日子不好过的开发商,都是因为负债过高。”SOHO中国董事长潘石屹也在会上称,前后做了差不多20年的房地产,看到一批批死掉的开发商。这些死掉的开发商都不是饿死的,都是撑死的,每五年就会发生一批 在中国的市场,房企负债不能高。潘石屹说,在政策和市场都不确定的时候,就先把自己的事情做好。以SOHO为例,帐上有一二百亿的现金,还发了一个6亿美金的债,而发债的利率才3%。他称,发债是境外的钱,SOHO要给股东分红,需要境外的钱。

  对于未来预期,任志强表示,随着房地产投资增速的下降,新开工数的减少,房地产市场的供求关系将进一步恶化。他表示,土地价格越是下降越需要买房。“因为房价下一轮一定是高涨。我们的规律是,下降趋势就意味着下一轮的高涨,高涨意味着后面就是下降。”他甚至称一年半到两年之后,中国房价将会暴涨。
  周小川(中国人民银行)
  自2010年央行释放出利率市场化加速的信号以来,关于利率市场化改革如何推进一直争论不休。央行行长周小川近日接受《财经》杂志采访时详细阐述了利率市场化改革的方案和路径,他表示,贷款利率改革可先行一步,存款利率改革则不要着急动,可通过促进替代性负债产品发展及扩大利率浮动区间等方式推进。

  银行不都欢迎自主定价

  “目前,利率市场化改革可以进一步推进,也正在设计论证之中。贷款利率改革可先行一步,存款方面可通过促进替代性负债产品发展及扩大利率浮动区间等方式推进。”周小川表示。

  周小川透露,央行曾详细研究过利率市场化改革,但发现各家银行改革进度不一。股改后的银行基本实现了硬约束,担心存款成本抬升,不愿意抬高存款利率。还未股改的银行缺乏财务硬约束,竞争起来可不计成本和效益。另外,商业银行和政策性银行财务约束不一样,无法放在一起公平竞争。

  “并不是说,只要放开利率管制,就可以解决一切问题。”周小川认为,在利率市场化后就必须做到自主定价,银行并不一定欢迎。例如,汶川特大地震发生后,央行将商业性个人住房贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍,提升了金融机构的自主定价权。但一些金融企业并不愿对房贷行使自主定价。

  存款利率改革不着急动

  金融危机后,发达国家实行数量宽松性政策,导致“热钱”流入中国等新兴市场。

  周小川认为不用惧怕“热钱流入”。但在大家对国内通胀不满情况下,“热钱”成为指责对象。所以“热钱”一定要管住。他认为,由于境内外利差会引起“热钱”逐利动机,因此存款利率改革不要急动。

  “实际负利率的存在是在各种因素的综合作用下形成的,并不是我们有意选择的结果。”周小川如是说。

  周小川认为,推进利率市场化改革,可选方案是,允许符合财务硬约束条件和宏观审慎性政策框架要求的合格金融机构扩大自主定价权;以建立健全对竞争秩序的自律管理作为过渡,让上述机构实行利率自主定价。

  之前呼声较高的温州金融改革并未出现利率市场化内容。中央财经大学教授郭田勇(微博)认为,对于银行业来说,目前最迫切的是突破存款保险制度,这是利率市场化的基础,并且还要放宽金融机构的准入标准。

  ■ 背景

  利率市场化改革坚冰将破

  2003年前,银行贷款定价权浮动范围只限30%以内,2004年贷款上浮范围扩大到基准利率的1.7倍,同年10月,贷款上浮取消封顶;下浮幅度为基准利率的0.9倍。同时允许存款利率都可下浮。

  2010年9月份,央行主管的《金融时报》刊登文章拉开本轮利率市场化改革的讨论。时任央行沈阳分行行长盛松成受访时表示,可考虑争取国家允许东北率先开展存款利率上浮试点,加快利率市场化进程、打破金融行政垄断。

  2010年底,央行行长周小川提出要在划定范围、提供激励、加强自律的思路下,把利率市场化改革向前推进。十二五期间,央行将批准具有财务硬约束的金融机构在竞争性市场中产生定价,明确放出加速信号。

  目前利率市场化已纳入央行工作主要内容之一,利率市场化改革坚冰在慢慢融化。

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