[经济杂谈]benzhuzhu:楼市似乎又热起来了,下面会怎么走?

  5月楼市的成交量并未按照我的预期下降,比4月有小幅反弹,千人购房的新闻很夺人眼球,楼市仿佛一夜之间重新火热起来。虽然按照我的判断,5月楼市成交量上升主要是因为开发商要清库存,扩大了推盘量。而交易价格虽不排除有小幅上涨,均价主要是由豪宅推盘拉高的。市场的基本面由于限购没有放开,仍未发生变化。不过由于5月中央政府提出“稳增长”,6月初央行下调基准利率,再结合近期央行要求首套房贷利率最低七折以及二套房贷款放松的谣言,老百姓的心理预期似乎发生了些变化。

  其实负面新闻我也知道不少,不过最近楼市这么热闹,我还是有点忐忑,会不会老百姓的心理预期真的发生变化了呢?由于之前看跌心态严重,确实是有部分需要买房的人推迟了购房计划。现在如果心理预期出现波动,这些人很可能及时释放购买需求,带动楼市小幅反弹。那么买不买呢?特别是投资的,买不买呢?

  昨天一朋友问我房子,说最近抢的厉害。我知道他是投资需求,就告诉他,限购没取消,房价很难大涨。现在可能有小幅反弹,但是长期看跌。然后又告诉他前两天复旦房地产业版上出的一个帖子。

  发信人: Seraph (炽天使), 信区: Real_Estate
  标 题: 上个月把房子和贷款搞定 这个月失业了
  发信站: 日月光华 (2012年06月12日10:28:30 星期二), 站内信件

  太背了
  和老婆两个人一个月到手不到15000,老婆在事业单位,一个月不到4k,现在月供除了公
  积金月冲,还要5k左右,幸亏当时没选年冲,这下亚历山大了。公积金账户还有几万能
  坚持几个月。外企说跨就跨,而且还是苦逼的通讯行业。公司和我一样情况的还有一个,
  也是刚买了房子。难兄难弟一起失业,据说现在工作非常不好找。


  这个帖子之前的帖子刚在讨论,置换一卖一买,400多万买了房子,要怎么贷款,讨论帖中都觉得未来收入会大幅增加,贷款要多贷,乐观至极。紧跟着就出来一个失业贴,形成鲜明对比。

  我知道如果一旦停止还贷,银行的罚息很高。另外还听说即使是唯一住房,也可以没收,银行打赢官司后,只要帮你租个便宜房子,就可以赶人。如果真的沦落至此,银行拍卖房子,本身比市场价低,而且卖掉房子,除了贷款本息,还有罚息,真不如自己卖了。

  版上的人劝他找工作,不过通信行业最近失业的人似乎大把,工作非常不好找。如果形势不好,工作找不到,房子跌价了,又银行拍卖,最差结果真的很糟糕。我把这个作为一个案例,拿到群里讨论,再结合BBS版面的讨论,觉得主要有两点建议:

  一、可以先找个可以立即入职的工作,先赚着钱,比如快递,月几千,这样找工作的压力可以减轻些。
  二、可以把这套房子租出,换租便宜的房子,先熬着。同时挂房子卖掉。

  在贷款不能还上之前,需要确定一些时间点,现在找工作,可能会拖很久,才能找到。卖房子也需要时间,不是说马上就能卖的。越急卖,价钱越低,这个上面的损失是很大的。即使卖掉,由于交易时间问题,万一有个偏差,就可能会引来麻烦。我觉得楼主倾其所有买房子超出能力范围了,所以建议卖出。不过楼主房子刚买1个月,就卖,有个满5年才能免掉的全额营业税没法逃,税率5.5%,按照150万计,仅这一项税就有大概8万,损失不是一点点。如果再算上中介费,买入税费,总损失十几万是有的。如果节衣缩食,持有满5年了,再抛,就中国这个人口结构和房屋租售比,那房价不知道跌到哪儿了,损失也很严重。唯一可以安慰他的只有自住房一条,不过其实算成本,除了贷款利率比较低,其他和投资买房都是一样的。

  我给朋友就讲到这儿,最后告诫他,慎重啊,不要因为短期的波动就冲进去上套啊。现在其实就类似股市里,到熊市时,庄家为了出货,拉急涨吸引人进去高位接盘。

  现在即使老百姓心理预期发生变化,一个是被限购,另一个是没钱买房。形势比人强,裁员的裁员,减薪的减薪,不能说都不好过,不过普遍不乐观。大家担心着失业了,未来怎么生活,日常消费都缩减了,更别提买房买车这些大支出的项目。

  还以复旦倒霉蛋为例,他帖子里说,“首付50万把我们两家和我们小夫妻的积蓄都掏空了:( 老人们是普通工薪,没积蓄了”,他帖子里还说,“昨晚老婆也急了,性格这么好的mm,就差没哭了,最后我说了一句:幸亏咱们没要娃。老婆破涕为笑。”未来5年生育率也可能会大跌,都这种房奴,未来哪敢生孩子啊。
12-07-03  benzhuzhu__ 发布
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